Mes: Enero 2023

Una de las ventajas que ofrece comprar un piso de vivienda nueva es la posibilidad de poder adquirir el garaje en el momento de compra, no solo para olvidarte desde el primer momento del aparcamiento sino porque la ley establece que la plaza de garaje no se grava igual a la hora de comprarla junto con la vivienda o al hacerlo posteriormente.

En Apialia Gaudí te explicamos por qué conviene comprar dos garajes al comprar una vivienda nueva.

El impuesto a pagar en una vivienda de obra nueva es el IVA y asciende a un 10%, cuando el IVA normal es el 21%, y la ley establece que tanto los garajes como los anexos también se pueden beneficiar de este IVA reducido, siempre y cuando, el número de plazas de garaje para cada propietario no supere las dos unidades.

Esto significa que si decidimos comprar una o dos plazas de garaje en el momento en que adquirimos una vivienda nueva pagaremos el 10% de IVA, tanto por las dos plazas como por la vivienda, pero si postergamos la decisión y se compran las plazas de garaje más tarde, el concepto de IVA se incrementa en un 21%. Este IVA reducido se pagará, siempre y cuando, se den en las siguientes condiciones:

• Que se trate de una vivienda de obra nueva a efectos legales.
• Que las plazas de aparcamiento estén en la misma parcela del edificio de viviendas, tanto en superficie como en subsuelo.
• Que el número máximo de compras sean dos plazas de garaje.
• Que se hayan transmitido conjuntamente con la vivienda, es decir, la escritura de compraventa tiene que otorgarse con la vivienda y las plazas al mismo tiempo.

Siendo esto así, es conveniente pensar y determinar cuántas plazas de aparcamiento podemos necesitar en un futuro próximo, ya que puede ser que en el momento de la compra de la vivienda solamente haya un coche en la familia pero haya previsión de que otra persona vaya a comprar un coche y necesite otro aparcamiento.

Dentro de los aspectos que más influye a la hora de conseguir una venta rápida de un inmueble es acertar con el precio de venta. Para ello, conviene analizar la oferta y la demanda o cómo está el mercado en el momento en que vamos a realizar la venta, así como las características propias y el estado del inmueble.

En Apialia Gaudí te explicamos cómo se fija el precio de venta de una vivienda.

Un primer paso para poder fijar el precio de venta de una vivienda puede ser realizar una tasación, a partir de la cual podremos conocer el valor real del inmueble y considerarlo como un precio de salida.

Hay dos formas de realizar la tasación. online y presencial, lo más recomendable es realizarlo de manera presencial por una empresa especializada que envíe a peritos profesionales y especializados para tener una tasación mucho más realista.

Hecho esto, una buena forma de no confundirnos a la hora de valorar el precio de nuestra vivienda puede ser acudir a un profesional, ya que para establecer un precio de venta es necesario dar dos pasos más:

1. Realizar un análisis del mercado en el que se tenga en cuenta tanto el precio de publicación como el precio de cierre, incluyendo una estrategia de precios que dependerá de la demanda potencial del inmueble en el momento del mercado en que decidamos vender.
2. Determinar el estado y las características de la propia vivienda.

Aun con estos datos, hay que tener en cuenta que cada inmueble va a tener una estrategia personalizada, ya que no hay un porcentaje fijo para subir o bajar el precio.

No obstante, con el inmueble publicitado y si está bien promocionado se puede comprobar si el precio es aceptable, dependiendo las personas interesadas y las visitas al inmueble, por otro lado, si en un periodo de quince días no hay respuesta, habrá que actuar, ya que la vivienda probablemente esté fuera del precio de mercado.

El mercado inmobiliario cuenta con dos sectores principales: el mercado habitual y el mercado de lujo. Para que una casa esté considerada de lujo tiene que contar con una serie de requisitos y a partir de ahí, existen profesionales especializados en gestionar y tramitar, tanto la venta como el alquiler, de este tipo de propiedades.

En Apialia Gaudí te dejamos con estos consejos para alquilar casas de lujo con facilidad y con garantías.

Dentro de las características típicas de una vivienda de lujo se incluyen: una ubicación excelente con buenas vistas y buena orientación y una presencia magnífica, además de mobiliario y equipamiento de calidad, pero aparte de esto, vender una propiedad de estas características requiere de algunos pasos parecidos a la venta de una vivienda normal pero con ciertas características, que conviene dejar en manos de profesionales para alquilar antes y aumentar el valor del inmueble.

Inquilinos adecuados

Como cualquier otro tipo de alquiler, una vivienda de lujo también requiere de saber encontrar los inquilinos adecuados para este tipo de vivienda, para ello habrá que destacar los mejores aspectos de la vivienda de lujo sin ofrecer detalles que puedan perjudicar la transacción.

Preparación del inmueble: Home Staging

A pesar de que una vivienda de lujo cuenta con ciertas características especiales tiene que cumplir el mismo objetivo que cualquier otro tipo de vivienda, esto es, causar una buena primera impresión, por eso conviene contratar profesionales de Home Staging para actualizar la vivienda, despersonalizando y creando un ambiente en el que cualquier inquilino se pueda ver viviendo allí, consiguiendo que la vivienda de lujo se vea como un hogar.

Reportaje fotográfico o vídeo tour de calidad

Una vez que hayamos preparado el inmueble, es fundamental realizar un reportaje fotográfico o mejor aún, un video tour con realidad virtual de la vivienda, incluyendo los interiores y los exteriores para conseguir llegar a un mayor número de potenciales inquilinos a través de los diferentes portales inmobiliarios.

Destacar las diferencias

Uno de los aspectos que marca la diferencia entre alquilar una casa de lujo y una casa normal es, que en el caso de la vivienda de lujo, hay que destacar todo aquello que marca la diferencia y que hace que esta vivienda sea diferente con respecto a otra, siempre teniendo en mente lo que el inquilino puede considerar más importante.

Por eso, es fundamental contar con los servicios de un profesional cualificado que sepa detectar las necesidades del cliente y que consiga alquilar la vivienda de lujo lo antes posible.

El mercado hipotecario ofrece diferentes tipos de hipotecas en función de muchos factores, es el caso de las hipotecas para segundas viviendas, para las que suelen exigir requisitos más exigentes que para una vivienda habitual.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son los requisitos y las características de una hipoteca vacacional.

Una vivienda vacacional es aquella destinada a la compra de un inmueble que no será considerado vivienda habitual, por lo que el banco pedirá unas condiciones y unos requisitos más exigentes antes de conceder el préstamo.

Existen varias razones por la que las entidades piden condiciones distintas para una hipoteca vacacional:

• La razón principal es que tienen un mayor riesgo de impago, ya que en caso de problemas económicos, el solicitante dejará de pagar antes la segunda vivienda que su vivienda habitual.
• Además, una vivienda vacacional es más complicada de vender en caso de embargo, ya que sale a mercados más pequeños con menos demanda.
• Otro factor es la edad de los hipotecados, que ya no suelen ser tan jóvenes como aquellos que acceden a la compra de una primera vivienda y hay que tener en cuenta que la edad máxima para terminar de pagar el préstamo son 75 años y por tanto, se ofrece un plazo de amortización menor.

Las características habituales de las hipotecas vacacionales son:

Menos capital

Si lo habitual es que una entidad bancaria llegue a prestar hasta el 80% en el caso de una vivienda habitual, para una vivienda vacacional el máximo será el 60% del valor de tasación.

Asimismo, hay que considerar que los gastos de la hipoteca y los impuestos son los mismos, por lo que el solicitante debe contar con mucho más dinero ahorrado.

Menos plazo de amortización

Como decíamos anteriormente, el hecho de que el solicitante suele tener una edad más avanzada también reduce el plazo de amortización, que no llegará a superar los 20 años frente a los 25 o 30 que se consiguen para una primera vivienda.

El sector inmobiliario ha venido realizando ciertos cambios a raíz de la crisis sanitaria y al mismo tiempo, ha observado cambios en el perfil de comprador inmobiliario.

En Apialia Gaudí te analizamos cuál es el perfil actual del comprador de vivienda.

Las consecuencias de la pandemia, las fluctuaciones económicas, el incremento de la dificultad para poder acceder a un crédito hipotecario y la continua subida de intereses, un factor que parece que se va a mantener en el tiempo, provocan que los compradores que habían empezado a buscar una vivienda estén postergando la decisión, sobre todo, aquellos compradores que estaban en su fase inicial y que ante la incertidumbre económica y un posible deterioro del mercado laboral están siendo más cautos.

Los expertos observan que son los pequeños ahorradores, aquellos que se plantean invertir en vivienda dada la continuada pérdida de valor adquisitivo en los ahorros, no sólo por el propio valor de uso del inmueble sino por las ventajas fiscales y la sensación de protección, con respecto a la pérdida de valor de la moneda.

Sin embargo, también se detecta una reducción en el número de compradores, ya que la toma de decisión se está llevando a cabo de una manera mucho más reflexionada, con una duración de entre un año, dos o más, antes de realizar la operación, con respecto al número de personas que llevan buscando vivienda desde hace menos de un año.

Lo que no ha sufrido cambios son las características de las propias transacciones inmobiliarias, en las que las compraventas de viviendas de segunda mano siguen ganando a las de vivienda de obra nueva.

Ante la provisión de que los precios se sigan manteniendo estables o con un ligero aumento de entre un 5% y un 10%, en los próximos meses se prevé que los compradores más ahorradores puedan tomar la decisión de comprar una vivienda.

Por su parte, los inversores tanto nacionales como extranjeros están en la búsqueda de edificios enteros o singulares, es decir, suelen invertir en propiedades con diferentes alternativas de rentabilidad, con intereses en Madrid, Málaga, Valencia y Barcelona, por ese orden.

En definitiva, y pese a la incertidumbre económica, la vivienda sigue considerándose un valor refugio y una opción de inversión para pequeños ahorradores nacionales y compradores extranjeros.

Uno de los temas que suele generar más controversia para el propietario y para el inquilino es el tema del mantenimiento y de las obras en el piso de alquiler. Por eso, es importante firmar el contrato de arrendamiento entendiendo todas las cláusulas contractuales sobre el mantenimiento y las obras que se pueden realizar en el inmueble.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son las obras que puede realizar un inquilino.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario tiene que realizar cualquier reparación necesaria para la habitabilidad del inmueble y también determina cuáles son las obras que no puede realizar el inquilino.

El inquilino solamente puede hacer ciertas obras sin sobrepasar ciertos límites:

• Cualquier trabajo que no afecte a la estabilidad o la seguridad de la vivienda.
• Obras que no cambien la configuración de la vivienda.
• Trabajos o reformas que afecten a elementos comunes de la finca.

No obstante, existe una excepción para inquilinos de más de 70 años o que cuenten con una discapacidad, en cuyo caso, aunque respeten los límites anteriores, sí pueden permitirse cambiar la configuración de la vivienda para poder adaptarla a la edad o a la discapacidad.

Aparte de estos tres aspectos, el inquilino puede realizar todas las obras que quiera teniendo en cuenta que el propietario puede llegar a exigir que cualquier obra que no haya autorizado tenga que ser repuesta a su estado original o conservar las obras que haya realizado sin pagar ninguna indemnización.

En cualquier caso, el inquilino no puede realizar ninguna obra sin consentimiento por escrito del propietario que suponga la configuración de la vivienda ni la disminución de la seguridad del inmueble y en caso de hacerlo, el propietario puede dar por finalizada el contrato pudiendo exigir que se repongan los trabajos a su estado original o conservar la obra, para lo que el inquilino no podrá reclamar ningún tipo de indemnización.

La residencialización de activos es un negocio que comenzó en 2017 pero que con la pandemia empezó a descender y en la actualidad, con el incremento del turismo y la aparición de nuevos modelos de vida como el coliving, está viviendo un momento de auge.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste la residencialización de locales y oficinas.

La residencialización se puede definir de dos maneras:

Por un lado, es adaptar activos con uso actual terciario, como es el caso de los locales y las oficinas, que no aportan una rentabilidad esperada, en activos que pueden destinarse a alquiler residencial por periodos temporales con un uso terciario-hospedaje.

Y por otro lado, pueden servir para desarrollar proyectos del sector living destinado a uso terciario, aunque esto va a depender de la normativa urbanística de cada zona, considerando que cuando es posible, se encuentran proyectos con mucho éxito con respecto a lo que habría sido mantenerlo como activos del sector terciario.

El proceso de residencialización de activos terciarios busca poder darle un nuevo uso a estos activos como uso residencial, siempre atendiendo a las ordenanzas urbanísticas.

Como decíamos, 2017 marcó el principio del cambio de uso de estos activos para convertirlos en alojamientos turísticos, algo que disminuyó durante los años de pandemia y que en la actualidad, y tras los buenos resultados obtenidos en el sector turístico, se vuelve a reactivar.

Aunque este negocio siempre ha existido, se observa que en los últimos años se está acelerando, sobre todo en el centro de las grandes ciudades como respuesta a la necesidad de soluciones habitacionales.

Todos los modelos existentes de coliving, senior living o build to rent, están provocando un aumento de residencialización de activos terciarios, que se irán desarrollando durante los próximos años. Ya que hay muchos ayuntamientos que están impulsando esta transformación de activos terciarios, por supuesto, cumpliendo algunos requisitos mínimos como de tamaño, accesibilidad, etc.

Esta transformación de activos terciarios en residencial es una inversión que puede llegar a resultar muy rentable, teniendo en cuenta que no se trata de una vivienda y por lo tanto, no depende de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que supone que los contratos no puedan exceder de los 11 meses. No obstante, son una solución a la escasez de vivienda en zonas con mercados muy tensionados, tanto en precio como en el nivel de renta.

Alguien que ya sea propietario de una vivienda habitual pero que quiere invertir en la compra de una segunda residencia tiene que tener en cuenta aspectos similares a la compra de la primera vivienda, incluyendo sus propias necesidades y sus gustos, pero quizá una de las primeras dudas que surgen es con respecto a la tipología de vivienda ¿es mejor un chalet o un piso?

En Apialia Gaudí te contestamos a esta pregunta para saber si es mejor un chalet o un piso como segunda residencia.

Como es lógico, va a depender las preferencias de cada uno pero es cierto que hay aspectos objetivos que se han de valorar antes de tomar una decisión.

Aunque la primera opción cuando se vive en una ciudad es pensar en un chalet por el hecho de tener un terreno y poder disfrutar del aire libre, también hay que tener en cuenta el presupuesto del que disponemos o factores como la comodidad o los gastos de mantenimiento.

Presupuesto

Por supuesto, el precio es el primer factor a tener en cuenta y un chalet por lo general, suele ser más caro que un piso, aunque también dependerá de la zona donde queramos comprar.

Cuestión de espacio

Como es lógico, un piso suele ser más pequeño que un chalet, por lo que habrá que valorar el uso que le vayamos a dar a la segunda residencia y el número de personas, tanto que vayan a vivir como que vayamos a invitar para elegir uno u otro.

Gastos de mantenimiento y seguridad

Independientemente de que podamos financiar la compra de la segunda vivienda y pagarla al contado, el mantenimiento es algo que no se puede descartar y sobre todo, en viviendas que van a estar vacías durante largos periodos de tiempo y en las que aparecen desperfectos de manera habitual.

En este caso, elegir chalet supone un mantenimiento más costoso, más aún si cuenta con jardín o con piscina.

En este punto también habría que incluir el tema de la seguridad, ya que las viviendas que están vacías largas temporadas son mucho más susceptibles de robos y en este caso, los chalets están menos protegidos, por lo que es imprescindible incluir gastos de alarma.

Desplazamiento y tranquilidad

Los pisos suelen estar ubicados más cerca de la ciudad que los chalets, por eso habrá que tener en cuenta el tema del desplazamiento, si preferimos estar cerca del núcleo urbano o queremos estar más cerca de los servicios necesarios o si preferimos estar más tranquilos.