Mes: Febrero 2022

Hasta que no comenzamos un proceso de compraventa de un inmueble no somos conscientes de todos los trámites que hay que realizar para poder conseguir nuestro objetivo en el menor espacio de tiempo y obtener la máxima rentabilidad, por eso, la mayoría de los propietarios se deciden por contratar una agencia inmobiliaria para gestionar la venta de su vivienda.

En Apialia Gaudí te contamos todo lo que una agencia inmobiliaria puede hacer por ti.

Asesorarnos para establecer un precio de venta

Si no conocemos el mercado inmobiliario ni tenemos en cuenta las características objetivas del inmueble, no podremos establecer un precio de venta adecuado a esos aspectos, lo que puede provocar que nuestro inmueble se quede en el mercado durante demasiado tiempo o por el contrario, no sepamos sacarle toda la rentabilidad.

Ayudarnos a tramitar documentación necesaria

Un proceso de venta requiere una cierta documentación que una agencia inmobiliaria conoce de primera mano y que pueden facilitarnos para agilizar el proceso de venta, entre las que se incluye: la obtención del certificado eficiencia energética o la cédula de habitabilidad, así como ayudarnos a redactar el contrato de arras o de reserva.

Redactar y preparar la promoción del inmueble

Para poder llegar a un mayor número de potenciales compradores, la agencia inmobiliaria cuenta con expertos con conocimientos de marketing y ventas que sabrán sacar partido de las características de nuestro inmueble realizando reportajes y vídeos de calidad, para plasmarlo en un anuncio, que posteriormente promocionarán a través de su propio portal y con otras técnicas de venta.

Atender a las llamadas y las visitas

Una de las cosas que quita más tiempo y energía a un propietario es estar disponibles 24 horas todos los días para atender todas las llamadas de los interesados. Si vendemos a través de una agencia inmobiliaria tendremos un profesional experto dedicado a filtrar aquellos compradores que realmente estén interesados, así como para atender las visitas para finalmente realizar labores de negociación con un comprador potencial.

Una de las dudas principales a las que se enfrenta un propietario que decide poner su inmueble en alquiler es si hacerlo con o sin muebles. Aunque se trata de una elección personal, hay que tener en cuenta que ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes y que esta decisión también influirá en el tipo de inquilino al que podemos dirigir nuestra oferta.

En Apialia Gaudí te contamos cómo funciona el alquiler con y sin muebles y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.

Alquilar con muebles

Cuando un inquilino está buscando una vivienda con muebles se da por hecho que la vivienda amueblada tiene que tener prácticamente todo lo necesario para entrar a vivir directamente, por lo que el inquilino se podrá mudar de una manera inmediata sin tener que trasladar nada más que sus enseres personales.

Por eso, un propietario que decide alquilar una vivienda amueblada tiene que tener en cuenta que además de contar con una cocina equipada y algunos muebles básicos, es importante que la vivienda esté actualizada para que resulte atractiva y se pueda alquilar en un menor espacio de tiempo.

Ventajas e inconvenientes de alquilar una vivienda amueblada

Para el propietario supone alquilar por una renta superior, ya que se trata de un inmueble listo para entrar a vivir. Sin embargo, hay que contar con el mantenimiento del mobiliario, además de tener en cuenta que el tipo de inquilino suele ser para una temporada a corto o medio plazo, como suele ser el caso de profesores o estudiantes y otros profesionales desplazados por empresas.

Para el inquilino, esta opción le da la facilidad de poder instalarse de una manera rápida y cómoda desde el primer día además de ahorrar dinero, ya que no tendrá que comprar muebles, aunque no podrá poner la vivienda a su gusto.

Alquilar sin muebles

Lo que hay que saber si se decide realizar un alquiler sin muebles, es que la demanda es menor, por lo que se tardará más en encontrar un inquilino, ahora bien, el perfil para una vivienda sin muebles suele ser un alquiler a más largo plazo, por lo que la vivienda estará alquilada más tiempo.

Ventajas e inconvenientes de alquilar una vivienda amueblada

El propietario no tiene que preocuparse por comprar ni mantener el mobiliario aunque la renta será menor.

Para el inquilino supone invertir inmobiliario pero conseguir una vivienda alquilada que se adapte a sus gustos y su estilo.

Desde hace unos años ha cobrado protagonismo en el sector residencial español el alquiler y las promociones  “build to rent”.

En Apialia Gaudí te contamos en qué consiste este fenómeno en auge del “build to rent” o lo que es lo mismo construir para alquilar.

A finales de 2018 se cerró en nuestro país una primera operación de este tipo de construcciones, es decir, un modelo que consiste en construir promociones de viviendas de obra nueva para ponerlas en alquiler.

Y aunque se trata de un fenómeno relativamente reciente, los expertos aseguran que el modelo de alquiler está resurgiendo, ya que cada vez existen más personas que buscan viviendas de alquiler, no solo por no poderse permitir la compra de un inmueble sino porque el estilo de vida es hoy en día mucho más dinámico.

Tanto es así, que actualmente hay muchas promotoras que han cambiado sus planes de construcción de algunos de esos proyectos para destinarlos a este nuevo concepto de “build to rent”, ya que esta vía complementa la estrategia tradicional de venta y así se diversifican los riesgos.

Aunque está claro que las ventas de obra nueva están funcionando bien en la actualidad, se trata de productos distintos y en nuestro país hay demanda suficiente para ambos.

La mayor parte de esta oferta se concentraría en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las Islas Baleares, aunque sin duda, la demanda de vivienda en alquiler va mucho más allá de estas ciudades y la mayoría de las grandes capitales necesitan un producto como este destinado al alquiler mediante una gestión profesional que sepa responder a las necesidades actuales del mercado.

Por eso, aunque se trata de un fenómeno que está empezando, los expertos aseguran que cuenta con un gran recorrido, considerando que se trata de un área de negocio con inversores institucionales y fondos que hasta ahora no se habían tenido en cuenta en nuestro país.

Dentro del proceso de venta de un inmueble se incluyen diferentes fases para las que hay que tener cierta formación y conocimientos si queremos conseguir el éxito de la operación, y una de ellas es la negociación del precio final del inmueble.

En Apialia Gaudí te explicamos cómo negociar bien el precio de compra de una vivienda.

Partiendo de la base de que hay unos claros intereses definidos por parte del comprador y del vendedor, ya que el primero quiere comprar por el menor precio posible y el segundo sacar la máxima rentabilidad, la negociación supone una parte fundamental del proceso de venta en el que se busca un acuerdo entre ambas partes.

La negociación por parte del comprador

Para poder conseguir el objetivo deseado, el comprador tiene que tener en cuenta ciertos aspectos antes de negociar, entre los que se incluyen: un estudio previo del mercado en el que se encuentre la vivienda, así como conocer las características del inmueble. A partir de ahí, el comprador tendrá que considerar tanto el factor humano como la empatía y realizar una contraoferta atendiendo a los tiempos para que no se adelante otro comprador, así como justificar esa rebaja del precio con argumentos objetivos.

Para ello se deben tener en cuenta ciertos aspectos:

Un análisis del mercado

Considerando el valor de ese inmueble con respecto a la competencia. En este caso, suele resultar recomendable acudir a un experto inmobiliario que nos pueda ayudar a realizar una valoración más objetiva del inmueble.

Tener en cuenta el presupuesto

La compra de un inmueble supone una serie de gastos que hay que tener ahorrados previamente, así como saber que, en caso de necesitar financiación las entidades bancarias financian hasta un 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que el comprador puede calcular cuál es el precio máximo por el que podrá comprar la vivienda.

Conocer el estado del inmueble

En este punto, no solo hay que considerar las características objetivas del inmueble sino comprobar la situación legal de la vivienda.

Junto con estos aspectos, el comprador debe jugar desde la empatía teniendo en cuenta cuál es la urgencia del propietario por vender, así como controlar los tiempos. No obstante, es fundamental contar con asesoramiento profesional, ya que de este modo, además de tener una persona que conoce el mercado y cuenta con experiencia en negociación, se conseguirá el objetivo en un menor espacio de tiempo sin perder la oportunidad.

Proptech es la palabra que aúna los dos conceptos en inglés de property y technology, es decir, la tecnología aplicada al sector inmobiliario.

Esta denominación se refiere a todas aquellas empresas que utilizan la tecnología en el ámbito de las propiedades y de la vivienda y que están consiguiendo cambiar y revolucionar el sector inmobiliario.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste el proptech inmobiliario.

Además de que las agencias inmobiliarias están evolucionando a pasos agigantados y sobre todo, tras la crisis provocada por el coronavirus que ha acelerado la necesidad de desarrollar y ofrecer servicios completamente integrales a sus clientes y donde se reduzca la presencialidad, existen numerosos negocios y aplicaciones que hoy en día facilitan la mayoría de los procesos relacionados con una transacción de compraventa o alquiler de un inmueble, entre los que se incluyen:

La realidad virtual

Sin duda, uno de los mayores avances dentro del sector inmobiliario. Se trata de la posibilidad de imágenes o vídeos 360º donde se incluyen imágenes con drones y la capacidad de realizar visitas virtuales de una vivienda con todas las ventajas que ello conlleva, tanto para el comprador como para el vendedor.

Firma digital

Hoy en día las agencias inmobiliarias cuentan con la posibilidad de poder utilizar la firma digital para poder realizar todo tipo de transacciones sin necesidad de hacer desplazamientos por parte del cliente.

Plataformas de inversión e Hipotecas

Las entidades bancarias también se están sumando a estos nuevos procedimientos y ofrecen numerosas facilidades para poder encontrar la mejor hipoteca que se adapte a las circunstancias de los clientes, ayudando en el proceso de compra de cualquier inmueble.

Proptech engloba todos aquellos servicios que se incluyen en una actividad de compraventa o alquiler de propiedades, así como servicios de construcción, mantenimiento o la administración de activos comerciales y/o residenciales.

Se trata de startups que en una búsqueda de reinventar y acelerar procesos que se han quedado obsoletos en el sector inmobiliario, utilizan la tecnología para aumentar la rentabilidad y obtener resultados mucho más exitosos en cada operación.

Como propietarios solemos pensar que nuestra vivienda reúne las condiciones adecuadas para que, en el caso de que vayamos a cambiar de inmueble, se pueda realizar la operación en un periodo corto de tiempo, sin embargo, vender una vivienda depende de muchos factores entre los que se incluye la situación actual del mercado inmobiliario además de si contamos con el conocimiento y la experiencia para llegar a los futuros compradores y conseguir una venta rápida.

Por eso, el tiempo de venta de un inmueble siempre dependerá de muchos factores. En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los aspectos que influyen a la hora de vender un inmueble para conocer cuánto se puede tardar en realizar la operación de compraventa.

Factores que influyen en la rapidez a la hora de vender un inmueble

Conocer el mercado inmobiliario

Tener una idea del mercado inmobiliario y saber cuándo se realizan más transacciones de compraventa a lo largo del año, así como conocer en qué punto está la oferta y la demanda, influye a la hora de vender un inmueble.

Ubicación

Sin duda, uno de los factores fundamentales que influye en que una venta se realice rápidamente es la ubicación del inmueble, que varía dependiendo de las provincias, de la ciudad, del barrio y de la zona donde se encuentre, así como de los servicios y equipamientos que haya en los alrededores.

Condiciones de la vivienda

No se vende de la misma manera una vivienda a la que hay que realizar reformas o no presente un buen estado, que aquella que esté lista para entrar a vivir.

Reclamo y negociación

Lo importante es redactar un anuncio completo que llegue al máximo de compradores y que el dueño esté dispuesto a negociar, esto es, tener claro el margen máximo y mínimo de beneficio que quiera obtener para cerrar con éxito la operación.

Teniendo todo esto en cuenta, el tiempo medio para vender una casa en nuestro país se encuentra entre 6 meses y un año, dependiendo además de lo mencionado anteriormente, de si se realiza con ayuda de una agencia inmobiliaria o de forma individual entre particulares.

La subrogación hipotecaria es una operación que puede estar encaminada, por un lado, a mejorar las condiciones de una hipoteca y por otro, a cambiar de titular.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste esta operación bancaria y cuándo conviene hacerla.

En el momento en que realizamos la compra de una vivienda y solicitamos una hipoteca para poder financiarla, se determinan una serie de condiciones, sin embargo, con el paso del tiempo puede ocurrir que ese tipo de condiciones se queden más anticuadas o que cambien nuestras circunstancias y entonces aparece la necesidad de buscar una hipoteca que se adapte mejor a nuestra situación presente.

En ese caso, se realiza lo que se denomina una subrogación de acreedor, es decir, buscar nuevas condiciones en una hipoteca en una entidad bancaria diferente de la actual, mediante la que se pueden mejorar aspectos tales como: el tipo de interés, la vinculación en las comisiones, cláusulas que se firmaron en su momento y hoy en día se pueden declarar como abusivas o cambios en los plazos.

Si la situación es que compramos una vivienda que ya está hipotecada, lo que se produce es una subrogación de deudor, con lo que se sustituye el titular de la hipoteca y esto ocurre normalmente cuando se compra una vivienda de segunda mano a una promotora inmobiliaria.

Según los expertos, subrogar una hipoteca siempre resulta mucho más rentable durante los primeros años, ya que durante este tiempo se pagan muchos más intereses que amortización de capital. Asimismo, si estamos interesados en adquirir un inmueble de segunda mano que cuente con una hipoteca, también resulta conveniente subrogarse.

Aunque en general realizar una subrogación hipotecaria siempre suele salir rentable porque se suelen mejorar las condiciones de financiación, siempre conviene informarse para comprobar que los ahorros que vamos a obtener superan los gastos de la operación.

La subrogación hipotecaria es una operación que puede estar encaminada, por un lado, a mejorar las condiciones de una hipoteca y por otro, a cambiar de titular.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste esta operación bancaria y cuándo conviene hacerla.

En el momento en que realizamos la compra de una vivienda y solicitamos una hipoteca para poder financiarla, se determinan una serie de condiciones, sin embargo, con el paso del tiempo puede ocurrir que ese tipo de condiciones se queden más anticuadas o que cambien nuestras circunstancias y entonces aparece la necesidad de buscar una hipoteca que se adapte mejor a nuestra situación presente.

En ese caso, se realiza lo que se denomina una subrogación de acreedor, es decir, buscar nuevas condiciones en una hipoteca en una entidad bancaria diferente de la actual, mediante la que se pueden mejorar aspectos tales como: el tipo de interés, la vinculación en las comisiones, cláusulas que se firmaron en su momento y hoy en día se pueden declarar como abusivas o cambios en los plazos.

Si la situación es que compramos una vivienda que ya está hipotecada, lo que se produce es una subrogación de deudor, con lo que se sustituye el titular de la hipoteca y esto ocurre normalmente cuando se compra una vivienda de segunda mano a una promotora inmobiliaria.

Según los expertos, subrogar una hipoteca siempre resulta mucho más rentable durante los primeros años, ya que durante este tiempo se pagan muchos más intereses que amortización de capital. Asimismo, si estamos interesados en adquirir un inmueble de segunda mano que cuente con una hipoteca, también resulta conveniente subrogarse.

Aunque en general realizar una subrogación hipotecaria siempre suele salir rentable porque se suelen mejorar las condiciones de financiación, siempre conviene informarse para comprobar que los ahorros que vamos a obtener superan los gastos de la operación.