Mes: Septiembre 2022

Antes de comprar o construir en un terreno siempre conviene conocer qué tipo de clasificación contiene el suelo, porque dependiendo de esta información, podremos saber qué está permitido y qué no.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son las posibilidades que tiene un terreno no urbanizable o rústico.

Para empezar, es importante saber que no está permitido construir en todos los terrenos, ya sea por no tener la infraestructura necesaria o por carecer de catalogación como terreno urbano o urbanizable.

Aún así, existe posibilidad de poder construir en un terreno no urbanizable pero hay que informarse previamente.

El suelo no urbanizable o rústico está destinado a fines agrícolas forestales o ganaderos, básicamente, a la utilización de los recursos naturales, por lo que un suelo rústico que no es urbanizable no puede contar con servicios urbanísticos básicos como el alcantarillado, el alumbrado o el agua, entre otros. Existen dos tipos de suelos rústicos: el no urbanizable normal y el no urbanizable protegido.

En el primer caso, aunque no esté permitida la construcción, se podría llegar a construir alguna edificación relacionada con la propia explotación del terreno, en el segundo caso, estaría prohibida cualquier tipo de construcción.

De hecho, existen multas establecidas en el Código Penal con penas de prisión de 1 a 3 años o multas de 12 a 24 meses para cualquier agente interviniente que lleve a cabo obras de urbanización, edificación o construcción que no estén autorizadas en suelo no urbanizable.

Entonces la pregunta es ¿qué es lo que está permitido hacer en un terreno no urbanizable?

Básicamente, un terreno no urbanizable pretende preservar la naturaleza, a pesar de que hay algunas edificaciones permitidas y que se contemplan en la ley:

• Una vivienda nueva, siempre y cuando esté vinculada a la explotación de la finca.
• Posibilidad de rehabilitar casas existentes anteriores a 1975.
• Una vivienda prefabricada móvil, ya que estas casas no necesitan cimentación ni se construyen con obra, por lo que no modifican el terreno.
• Una piscina siempre que se precise el uso que se le vaya a dar.
• Hoteles, alojamientos rurales y campings, que en este caso tienen que contar con una superficie mínima.
• Gasolineras o estaciones de servicio.

Para conocer el tipo de terreno, lo mejor es acudir al Registro de la Propiedad para revisar la información registral, así como acudir al departamento de Urbanismo del ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble y consultar a un arquitecto experto en legislación y en la zona.

Del mismo modo que existen profesionales especializados en la compraventa de inmuebles, hay una figura especializada en negociar y conseguir las mejores condiciones, incluyendo los intereses más bajos, de una hipoteca, se trata del intermediario o broker hipotecario.

En Apialia Gaudí te explicamos qué es y cómo pueden ayudar un intermediario hipotecario.

Este profesional, que puede ser un trabajador por cuenta propia o que esté vinculado a alguna agencia inmobiliaria o algún comparador financiero online, está especializado en encontrar las mejores hipotecas y negociar las condiciones preferentes dependiendo del perfil de cada cliente.

El intermediario hipotecario puede ser gratuito o cobrar una serie de honorarios, en cuyo caso, el cliente debe tener claro que paga por un servicio y por tanto, podrá exigir asesoramiento y resolución de dudas durante el proceso.

Intermediario hipotecario gratuito

Son profesionales que no cobran por sus servicios, puesto que reciben comisiones del banco con el que finalmente el cliente contrata la hipoteca. Normalmente, ofrecen diferentes ofertas dependiendo del perfil pero no aportan asesoramiento ni están especializados en conseguir hipotecas de más del 80%, que suele ser la financiación habitual que dan las entidades bancarias.

Intermediario hipotecario o broker

Cuando cobran por sus servicios, no solamente están negociando las mejores ofertas de manera personalizada sino que ofrecen asesoramiento y acompañamiento integral hasta el momento de la firma. Estos profesionales están más especializados en conseguir préstamos hipotecarios de hasta un 100% de financiación.

Lo que debemos exigir es que desde el primer momento se especifiquen cuáles son las funciones que van a desempeñar y cuáles no, algo que debe quedar reflejado en un contrato de intermediación. Aunque cada uno ofrece diferentes servicios, lo habitual es que incluyan: el estudio del perfil, la búsqueda de las hipotecas que mejor se adapten a este perfil, incluyendo ofertas personalizadas, el contacto con el banco en cuestión, un servicio de asesoramiento para tomar la decisión más conveniente y la organización de firma de las escrituras.

Las ventajas de contratar un intermediario hipotecario son: en primer lugar, recibir más ofertas sin necesidad de buscarlas, además de poder conseguir mejores condiciones, incluyendo la posibilidad de conseguir una hipoteca de más del 80%, contar con un proceso de contratación más rápido y ayuda incluso para la tasación, junto con asesoramiento de todo el proceso.

Cuando compramos una vivienda nueva es muy habitual que dentro de la documentación que solicitamos o que nos ofrecen, se incluyan los planos de la vivienda, sin embargo, en viviendas de segunda mano, a veces resulta más complicado conseguir esta documentación, aunque hay muchos compradores que solicitan los planos antes de comprar un inmueble.

En Apialia Gaudí te hablamos de la importancia de los planos de una construcción.

El plano sirve para ilustrar las medidas y estructuras, así como la distribución de un inmueble, por eso, en caso de que vayas a construir tu propia vivienda hay que solicitar planos arquitectónicos y modelos preferiblemente a un profesional: ingeniero técnico, arquitecto o arquitecto técnico.

Los planos arquitectónicos engloban elementos importantes que incluyen las áreas del edificio o de la vivienda, las instalaciones y los procesos de construcción y todos los elementos de uso común.

Es obvio que los planos arquitectónicos son fundamentales para el proceso constructivo y facilitan el trabajo a todos los actores intervinientes en un proyecto de obra o en una reforma, ya que sirven para visualizar el concepto de proyecto, así como para garantizar una correcta distribución del espacio. Asimismo, cuentan con información sobre sistemas constructivos, materiales y acabados.

La utilidad principal, además de ser necesarios para un proyecto de construcción, incluye la necesidad de tener que presentarlos en el Ayuntamiento correspondiente para solicitar las diferentes licencias de obras, así como para solicitar presupuesto a una empresa constructora.

Un plano de una vivienda realizado por un profesional, es una información fiable, precisa y segura, de manera que a la hora de vender un inmueble, resulta mucho más fácil para que los futuros compradores puedan tener una idea exacta del espacio y la distribución del inmueble, así como que tengan claro que se trata de una vivienda que se adapta a sus necesidades y realmente podamos ahorrarnos visitas innecesarias.

La mayoría de la gente joven que quiere independizarse no busca grandes viviendas sino algo más económico pero que les permita poder disfrutar de intimidad y de poder vivir en un espacio para sí solos, para ello, existe un concepto de inmueble que se adapta a este perfil más joven o de profesionales que tienen mucha movilidad en el trabajo: el estudio.

En Apialia Gaudí te contamos todo sobre el estudio como concepto de vivienda.

El estudio es un tipo de vivienda más característico de las grandes urbes que cuenta con poco tamaño, especialmente diseñado para personas que no buscan demasiado espacio pero que quieren estar en una buena ubicación.

Aunque nuestro país no se destaca por este tipo de vivienda, existe una tendencia a dividir inmuebles más grandes y hacer varias viviendas, por lo que está resurgiendo este concepto habitacional.

La característica principal de un estudio, aparte del tamaño, que aún así tiene que contar con la aprobación de las normas urbanísticas de dimensiones mínimas, que en el caso de Barcelona serían 40m² de superficie con una altura de 2.5 metros, es una vivienda plurifamiliar que cuenta con todas las estancias en un mismo espacio, en el que se comparten salón, cocina y dormitorio y solo se separa el cuarto de baño.

Las ventajas principales de vivir en un estudio son:

• Cuentan con una excelente ubicación, puesto que suelen estar situados en el centro de las ciudades.
• Son más económicos, ya que son viviendas de dimensiones reducidas, por lo que tanto la compra como el alquiler es más barato.
• Se limpian de manera cómoda y fácil, dado su pequeño tamaño, además de que no suelen disponer de mucho mobiliario.
• Se trata de un espacio práctico en el que es imposible acumular muchos trastos ni objetos, además de que con poco presupuesto se consigue amueblar completo.

Todos sabemos que el sector inmobiliario es muy competitivo, por eso, nos sorprende que haya ciertas viviendas que se vendan de una manera muy rápida y otras que no, y aunque está claro que hay ciertos aspectos y factores que influyen en la rapidez a la hora de vender una vivienda, también es cierto que hay muchos propietarios que no saben que cometen ciertos errores que impiden conseguir el objetivo.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los principales errores que hay que evitar antes de vender un inmueble.

La falta de objetividad

Es obvio que la mayoría de los propietarios de un inmueble, solo por el hecho de que ha sido su hogar o de que ellos eligieran esa vivienda en su momento, sobrevalora el precio de su vivienda, pero hay que ser realistas y tener en cuenta, no solo el estado y las características del inmueble sino considerar la oferta actual, manteniendo una visión realista del mercado y de los precios que se barajan en propiedades similares.

No preocuparse por mejorar el aspecto del inmueble

El desgaste, la personalización de la vivienda, no reparar pequeñas averías ni actualizar la decoración, son algunos errores que hay que evitar, ya que desvalorizan la vivienda además de que no presenta su mejor imagen, por lo tanto, ni siquiera las fotografías lograrán captar la atención de los clientes potenciales.

No calcular los costes de la venta

A pesar de que la venta supone recuperar dinero, esta operación también genera gastos que incluyen los propios de la transacción y los impuestos correspondientes.

No tener tiempo suficiente

El proceso de venta supone contar con tiempo para realizar el reportaje fotográfico, redactar el anuncio e incluirlo en los diferentes portales, así como estar disponibles para llamadas telefónicas y visitas.

No estar dispuesto a negociar

Hay propietarios que saben negociar mejor que otros, que se llevan este momento al terreno personal y no son capaces de ver su inmueble como algo objetivo, considerando que el futuro comprador también está intentando conseguir el mejor precio, sobre todo, si se trata de alguien informado y que conoce el mercado.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece los diferentes tipos de contrato de alquiler, cuya diferencia principal suele ser la duración y el propósito de alquiler, por lo que conviene conocer cuántos son y cuál es el que mejor nos conviene en función de lo que queramos alquilar.

En Apialia Gaudí te contamos cuántos contratos de alquiler existen y cuáles son sus principales características.

Existen tres tipos principales de alquiler con respecto a la duración y el propósito:

Contrato de alquiler de vivienda habitual

Está regulado por la LAU y se da cuando se alquila un inmueble (piso, apartamento o unifamiliar), durante una larga temporada, es decir, el inquilino estará alojado como vivienda habitual. En este caso, hay ciertos gastos como el mantenimiento y los suministros que corren a cargo del inquilino.

Tiene una duración máxima de 5 años y es un contrato sin IVA si se realiza a una persona física.

Contrato de alquiler temporal

Es el tipo de contrato de alquiler por temporadas y se extiende dependiendo del número de meses que acuerden el propietario y el inquilino, este tipo de contrato también está exento de IVA.

Contrato de alquiler turístico

Es el único contrato que no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y al ser específico para alquiler turístico, contempla periodos cortos de tiempo, por lo que en algunos casos se contempla el IVA.

Además de estos tres hay otros tipos de contrato de alquiler que pueden darse:

Alquiler con opción a compra

En este contrato se establece un acuerdo de alquiler durante un tiempo concreto que, una vez finalizado, se realiza la transacción de compraventa con un segundo contrato. Tiene que incluirse el compromiso de la finalidad del contrato junto con el precio final de compraventa y si las cuotas de periodo de alquiler se descontarán total o parcialmente del precio final

Alquiler compartido

Es el tipo de contrato para pisos de estudiantes, con la diferencia de que el titular puede ser una o varias personas y en el que se reparte el pago de la cuota mensual del alquiler.

Alquiler social

Destinado a personas y familias en riesgo de exclusión social que deberán justificar esa condición para poder acceder a este tipo de contrato.

Poder contar con personal cualificado para desempeñar las diferentes tareas en una comunidad de propietarios es fundamental para el buen funcionamiento del inmueble y para mantener buenas relaciones entre los vecinos.

En Apialia Gaudí te dejamos estos consejos para contratar el personal de una comunidad de propietarios.

Cada finca o edificio tiene unas necesidades determinadas y tanto si lo hace el administrador de fincas como del presidente, es muy importante conocer cuánto personal hace falta y calcular y valorar beneficios y gastos para saber si sale rentable o no.

Para ello, hay que valorar si se trata de una incorporación a tiempo completo o para un tiempo determinado o un tiempo prolongado, por eso, hay que hacer un estudio previo y conocer las verdaderas necesidades de la comunidad para tomar la decisión final de contratar o no.

En el caso de contrataciones rápidas para un trabajo a corto o largo plazo, es preferible optar por trabajadores autónomos o por cuenta ajena. No obstante, lo más habitual es acudir a empresas especializadas que cuenten con todos los profesionales necesarios que puedan necesitar la comunidad, de hecho, este tipo de empresas suelen incluso tener contactos con otros profesionales que no hacen trabajos para la comunidad pero que estarán disponibles para reparar cualquier avería de la finca de manera puntual.

Lo mejor es pedir diferentes presupuestos en diferentes empresas, incluyendo personas que ya hayan trabajado en la finca y que hayan dado buen resultado con el objetivo de presentarlos en la Junta de Propietarios y tomar la decisión de contratar al profesional determinado.

Cuando contamos con un administrador de fincas en nuestra comunidad, este tipo de gestiones y de trámites son mucho más rápidos, puesto que tienen conocimiento de diferentes empresas y relaciones con diferentes gremios y por lo tanto, la elección suele ser objetiva y mucho más rápida.

Hay muchas ocasiones en las que la necesidad nos lleva a la búsqueda de una vivienda, pero en otros casos, podemos permitirnos el lujo de investigar y comprobar si puede ser un buen momento para adquirir un inmueble.

En Apialia Gaudí damos las claves para saber cuándo se debe comprar una vivienda nueva.

A lo largo del año hay épocas en las que la búsqueda de inmuebles se intensifica y momentos en los que se pueden encontrar buenas oportunidades en el mercado pero al contrario de lo que ocurre en otros sectores, no es una cuestión de estacionalidad, en el caso de la compra de una vivienda, la llegada del buen tiempo incrementa el interés por cambiar de vivienda aunque agosto, el mes de vacaciones por excelencia suele registrar un menor número de transacciones.

En cualquier caso, si estás decidido a comprar una vivienda hay que valorar algunos aspectos que influyen para elegir el mejor momento:

Previo a las vacaciones y finales de año

La época más habitual para comprar un inmueble suele ser cuando hay más tiempo y esto ocurre básicamente antes de las vacaciones y durante los meses de octubre y noviembre, cuando los compradores potenciales cuentan con un poco más de tiempo para poder realizar visitas y pedir asesoramiento.

En primavera y en otoño

La primavera es uno de los mejores momentos para comprar una vivienda de obra nueva, de hecho, suele ser el período del año en el que se registran más operaciones. Una vez acabadas las vacaciones, se vuelve a retomar la actividad y las compras se producen en el último trimestre del año a excepción de la temporada de Navidad.

En cualquier caso, el hecho de buscar vivienda en meses que no coincidan con los picos de compraventa puede ser incluso una oportunidad de encontrar lo que buscas, ya que hay menos demanda y por lo tanto, se puede conseguir incluso una rebaja en el precio.

Aun así, también es importante tener en cuenta tanto la situación económica como la política y el impacto, por ejemplo, del Euribor, así como ser conscientes que cada mercado tiene sus propias particularidades y sus propios momentos dependiendo de la zona.