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Aunque comprar y vender un inmueble siempre ha parecido una tarea sencilla y más aún ahora que podemos contar con las ventajas de Internet, lo cierto es que hasta que no estamos metidos de lleno en el proceso, no somos conscientes de lo complicado que es realizar una transacción de compraventa.

Para poder conseguir el objetivo sin perder tiempo y con todas las garantías, hay muchas personas que se deciden a utilizar los servicios de intermediación inmobiliaria.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste la intermediación inmobiliaria y cuáles son sus ventajas.

Como su nombre indica, la intermediación inmobiliaria es un servicio que realiza un profesional del sector inmobiliario en el que actúa como intermediario, proporcionando asesoramiento entre el comprador y el vendedor, en un proceso de compraventa.

Dado que la gestión de compraventa supone una inversión bastante importante de dinero, esto se realiza mediante un documento o contrato de intermediación inmobiliaria llamado hoja o nota de encargo en el que se establece que el agente inmobiliario va a actuar como intermediario buscando un comprador para el vendedor de un inmueble.

Por lo tanto, la intermediación inmobiliaria supone una serie de ventajas tanto para el vendedor como para el comprador.

La ventaja principal es que habrá un profesional externo que actuará como intermediario y que garantizará que la transacción de compraventa se realizará de forma segura y legal, además de que ambas partes obtendrán el mayor beneficio.

• El comprador, por su parte, no perderá tiempo buscando aquellos inmuebles que se puedan adaptar a sus necesidades y a sus gustos, y contará con la seguridad de que el inmueble reunirá todos los documentos en regla.

• El vendedor podrá contar con un profesional inmobiliario que conseguirá sacar la mayor rentabilidad a su vivienda y además, ahorrará tiempo en la tramitación y gestión de la comercialización del inmueble, así como poder beneficiarse de las negociaciones realizadas por parte del intermediario para cerrar la operación con todas las garantías.

A pesar de que el grueso de los gastos en una operación de compraventa corre a cargo del comprador, el vendedor tiene que tener en cuenta algunos gastos que tiene que asumir para saber cuál va a ser la rentabilidad real y las ganancias que va a obtener con la venta.

En Apialia Gaudí vamos a desglosar todos los gastos que debe asumir el vendedor en una compraventa.

Gastos derivados de la documentación

Para poder vender un inmueble tenemos que disponer de la documentación necesaria que supone algunos gastos:

Nota Simple: es un documento que habitualmente solicita el comprador pero solamente cuesta 9,02 € y aquí aparece toda la información del inmueble, donde comprobaremos si los datos están correctos.

Certificado energético: es un documento necesario y obligatorio para poder poner a la venta el inmueble en el que se específica el gasto energético del mismo y cuyo coste oscila entre 80€ y 150€.

Cédula de habitabilidad: en Cataluña es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble y su coste está entre 80€ y 150€.

Cancelación de hipoteca: aunque la vivienda ya esté pagada, tenemos que cancelar la carga en el Registro de la Propiedad. Este trámite cuesta entre 400€ y 1.100€, dependiendo de si gestionamos la cancelación por nuestra cuenta, lo hacemos a través de una gestoría independiente o lo realizamos a través de la gestoría de la entidad bancaria o del comprador.

Contrato de arras o reserva: si para asegurar la transacción de compraventa realizamos un contrato de arras, este trámite también puede llegar a costar hasta 100€, dependiendo de si lo realizamos nosotros, la inmobiliaria a la que le hayamos encargado la venta o si tenemos que contratar a un abogado.

Otros gastos e impuestos

Al vendedor le corresponden los gastos de notaría por la escritura pública de compraventa, y variarán en función del precio del inmueble y de la extensión de la escritura.

Sí hemos realizado la venta a través de una agencia inmobiliaria, tendremos que tener en cuenta los honorarios, que supondrán entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta.

Los impuestos que corresponden al vendedor son el IBI, la plusvalía municipal y el IRPF.

• El IBI es un impuesto anual que corresponde al propietario del inmueble con fecha 1 de enero del año fiscal.
• La plusvalía municipal depende del valor catastral del inmueble, los años que hayamos tenido ese inmueble en propiedad y del coeficiente y porcentaje de tributo que establece el Ayuntamiento.
• El IRPF se abona en el caso de que se haya obtenido una ganancia patrimonial y tributará dependiendo de la ganancia obtenida entre un 19% y un 26%-

El coworking, ese fenómeno de trabajo y negocio colaborativo que surgió en Estados Unidos y que se ha ido implantando en nuestro país, ha evolucionado convirtiéndose en una nueva alternativa para vivir, provocado, sobre todo, por la escasez de vivienda y la necesidad de independencia de la gente más joven. Es lo que se conoce como coliving, edificios pensados y creados para que sus habitantes no solo compartan zonas comunes sino aficiones y relaciones interpersonales, en un entorno en el que además de compartir el lugar de trabajo comparten una vivienda.

En Apialia Gaudí te explicamos qué es el coliving y por qué es una nueva alternativa de vida y de inversión.

Es evidente que las tendencias y la forma de ver la vida han cambiado,  y que hoy en día, los millennials, tienen claro que el objetivo en su vida no es tener propiedades sino aprovechar las experiencias y los momentos que te ofrece la vida, por eso está triunfando el coliving como un modelo diseñado para que las personas interactúen en las zonas comunes donde se pueden realizar todo tipo de actividades, como por ejemplo: biblioteca, sala de juegos, comedores, restaurantes gimnasios, etc., y donde se comparten experiencias en una comunidad, y a la vez, se puede mantener una cierta independencia en los espacios privados.

Aunque en nuestro país la implantación se está realizando de una forma más lenta, lo cierto es que ya existen proyectos bastante interesantes en Madrid y Barcelona, además de otras ciudades de España, que están experimentando un mayor desarrollo de este modelo inmobiliario.

El coliving no solo se ha convertido en un fenómeno residencial con unas características determinadas sino que se trata de un concepto de vida y una alternativa para los jóvenes que quieren acceder a una vivienda.

En ocasiones, la vivienda que estamos pagando deja de cubrir nuestras necesidades actuales, por lo que empezamos a plantearnos buscar un nuevo hogar, y a veces ocurre, que encontramos una vivienda que cumple esas características pero no nos ha dado tiempo a vender la antigua. Para poder realizar está operación, podemos hacer uso de una fórmula bastante interesante aunque no demasiado conocida: la hipoteca puente.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste la hipoteca puente para que puedas cambiar de vivienda.

La hipoteca puente es un producto bancario con el que podemos comprar una nueva vivienda sin haber vendido la vivienda actual.

El funcionamiento de este tipo de préstamo consiste en aunar las dos hipotecas, la de la vivienda antigua y la que vamos adquirir, para poder pagar una sola cuota mientras se vende la primera, en un plazo establecido entre 2 y 5 años.

¿Cuál es el funcionamiento de una hipoteca puente?

Cuando se compra la vivienda nueva se formaliza un préstamo en el que se unifican las dos hipotecas, por lo que solo se va a pagar una sola cuota, y donde la vivienda antigua actuará como garantía hipotecaria. A partir de ese momento, el titular se compromete a vender la antigua vivienda en un plazo que dura entre 2 y 5 años.

La cuota de la hipoteca que se paga consiste más o menos en la suma de las cuotas de las dos hipotecas ,aunque lo habitual es que durante ese periodo se aplique una carencia de capital, es decir, que el cliente pagará sólo los intereses.

En el momento en que hayamos vendido la antigua vivienda, el dinero obtenido servirá para cancelar la deuda de la hipoteca de la vivienda que se vende y entonces se formalizará una nueva hipoteca para la vivienda nueva con sus correspondientes cuotas.

Como ocurre con cualquier tipo de financiación, la hipoteca puente cuenta con una serie de ventajas e inconvenientes:

• Lo bueno de esta hipoteca es que son mucho más cómodas, ya que permiten que podamos financiar una nueva vivienda sin haber vendido la anterior, de una forma más cómoda, además de que contaremos con varios años para poder vender la vivienda antigua sin necesidad de apresurarnos ni malvender la propiedad.
• El inconveniente es que en el caso de no vender la vivienda, las cuotas serán mucho más altas o incluso nos veremos obligados a perder ambas viviendas.

No todos los bancos ofrecen hipotecas puente y lo más conveniente, es informarnos bien antes de tomar una decisión.

Al igual que ocurre con la compra de una vivienda, el proceso de venta requiere de experiencia y conocimiento para conseguir el objetivo en el menor espacio de tiempo, por eso, es importante informarnos y conocer todos los aspectos que influyen a la hora de vender una vivienda.

En Apialia Gaudí respondemos a las 7 preguntas principales que debes hacerte antes de vender una vivienda.

¿Qué precio tiene mi vivienda?

Acertar con el precio de nuestra vivienda es una de las tareas más complicadas y uno de los aspectos más importantes para poder realizar una venta. Por eso, es recomendable contar con la experiencia de expertos inmobiliarios que nos ayuden a determinar el valor de nuestra vivienda.

¿Cuánto me va a costar vender mi vivienda?

Aunque vender una vivienda, en parte, suponga recuperar cierta liquidez, hay que tener en cuenta los gastos que asume el vendedor, entre los que se encuentran: los gastos de notaría, los gastos correspondientes a la documentación necesaria para la venta de la vivienda, los gastos de cancelación de la hipoteca (si es que aún no está pagada) y los impuestos correspondientes que serán el IBI, el IRPF y la plusvalía municipal.

¿Tengo que preparar la vivienda antes de venderla?

Si queremos vender rápido y revalorizar el precio de nuestro inmueble, siempre resulta conveniente realizar ciertos cambios y preparar la vivienda antes de venderla para conseguir una primera buena impresión y aumentar las posibilidades de venta. Si contamos con el presupuesto adecuado, podemos plantearnos buscar una empresa de Home Staging para aplicar técnicas de marketing de venta y conseguir los mejores resultados.

¿Cómo puedo publicitar mi vivienda?

Para realizar la publicidad de una vivienda, una vez que hayamos preparado el inmueble, habrá que contar con un reportaje de fotos de calidad para poder redactar el anuncio explicando las características del  inmueble, incluyendo los planos y las fotos, o mejor aún, incluyendo un tour virtual.

¿Cuáles son los documentos que necesito para vender mi vivienda?

Hay documentos imprescindibles para poder vender una vivienda con garantías: las escrituras de compraventa de la vivienda, el certificado de eficiencia energética y la célula de habitabilidad, el certificado de estar al corriente con los pagos de la comunidad, el último recibo del IBI y las facturas de los suministros abonadas.

¿Cuánto tiempo se tarda en vender mi vivienda?

Los profesionales inmobiliarios estiman entre 6 meses y 10 meses como tiempo medio para vender una vivienda, siempre dependiendo de muchos factores, sobre todo, de la oferta y la demanda en ese momento y de la ubicación del inmueble.

¿Resulta rentable vender vivienda con una agencia inmobiliaria?

Dejar la venta de nuestra vivienda en manos de una agencia inmobiliaria es bastante recomendable, ya que conseguiremos ayuda y asesoramiento profesional para poder vender nuestra vivienda en las mejores condiciones. Además de responder a todas estas preguntas podrán solventar cualquier duda que tengamos durante el proceso y nos facilitará las gestiones de los trámites y papeleos, así como de las visitas y negociaciones para poder conseguir nuestro objetivo en el menor espacio de tiempo posible.

Normalmente, la gente que se decide a comprar una vivienda no dispone del dinero suficiente para poder pagarla al contado y busca financiación externa, generalmente, en una entidad bancaria.

Sin embargo, si no contamos con la experiencia y formación específicas, encontraremos que existen una gran variedad de hipotecas en función de diferentes aspectos, como puede ser: el tipo de inmueble a financiar o el tipo de cliente al que va dirigido, dependiendo del tipo de cuota o las más comunes, que son las hipotecas dependiendo del tipo de interés, y aquí es donde se encuentran la hipoteca fija y la variable.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son las principales diferencias entre hipoteca fija y la variable para que puedas elegir aquella que mejor se adapte a tus circunstancias.

Como decimos, este tipo de hipotecas se diferencian principalmente porque son diferentes en cuanto al tipo de interés que se les aplica. Para poder elegir una u otra tenemos que tener en cuenta tres aspectos fundamentales: tipo de interés, plazo y cuota.

Diferencia por el tipo de interés

La diferencia principal entre la hipoteca fija y la variable es el tipo de interés, y por lo general, el tipo de interés de una hipoteca fija es superior al de una hipoteca variable.

En las hipotecas fijas se aplica un tipo de interés constante durante la vida que dure el préstamo hipotecario, por lo tanto, se paga la misma cuota durante todos esos años.

En las hipotecas variables el tipo de interés depende de un diferencial fijo más un índice de referencia, que suele ser el Euribor, por lo que la cuota variará en función de este índice de referencia.

Diferencia por el plazo

La otra diferencia entre la hipoteca fija y la variable es que en la primera, el plazo de devolución es más corto, por el contrario, las hipotecas variables suelen tener un plazo mayor.

Diferencia por la cuota

Dado que la hipoteca fija tiene un plazo de devolución más corto, suelen tener una cuota más elevada, sin embargo, la hipoteca variable puede tener cuotas más reducidas, aunque en el caso de que el índice de referencia varíe puede ser que aumente la cuota en determinados momentos de su revisión, que suele ser cada 6 meses o anualmente.

La elección entre una hipoteca fija y una variable va a depender del grado de seguridad que quiera tener el solicitante, pagando siempre la misma cuota teniendo en cuenta que se paga en un periodo menor y para comprar una vivienda a largo plazo, es mejor optar por la hipoteca fija. Aquellos que están invirtiendo en una vivienda y quieren pagar una cuota menor aunque dependan del Euribor elegirán la hipoteca variable.

En España no es obligatorio tener un seguro de hogar para una vivienda, a no ser que esté hipotecada o que nos lo exijan en un contrato de alquiler, sin embargo, los seguros destinados a la protección del hogar son productos muy demandados, ya que es una forma de conseguir la tranquilidad por parte de los propietarios y proteger la vivienda de cualquier accidente o perjuicio ocasionado a una tercera persona.

En Apialia Gaudí te explicamos cómo elegir el seguro de hogar más adecuado.

Debido a que existen diferentes compañías de seguros y diferentes pólizas,  dependiendo del tipo de vivienda, hay que tener ciertos aspectos en cuenta para que el propietario cuente con todas las coberturas y las garantías que mejor se adapten a sus circunstancias.

Cuál es el tipo de vivienda que vamos a asegurar

Dependiendo de la vivienda que vayamos asegurar: primera vivienda, segunda residencia, vivienda para alquilar…, tendremos que elegir un tipo de póliza especializada y con unas coberturas específicas.

Realizar una valoración adecuada del contenido y del continente

Es fundamental conocer el valor real tanto del contenido (todo lo que se incluye en el inmueble) como del continente (la estructura de la vivienda) ya que en función de esto, se obtiene la prima final, además de esta manera,no sé caerá en situaciones de sobreseguro e infraseguro, esto es valorar el contenido por encima pagando de más o por debajo del valor real, con una cobertura menor que no cubre los daños que podamos tener en el inmueble.

Coberturas: básicas y complementarias

Hay que estudiar muy bien cuáles son las coberturas básicas que ofrece cada compañía, que en general, suele incluir garantías frente a daños materiales, responsabilidad civil, robo, inundaciones, fenómenos atmosféricos, etc. Y además, estudiar el tipo de vivienda al que va dirigido el seguro para contratar las coberturas complementarias que nos pueden resultar más útiles, como por ejemplo: asistencia en el hogar 24 horas o seguro por impago de alquiler, si se trata de una vivienda destinada a ese fin.

Lo más recomendable es comparar diferentes seguros de hogar para comprobar qué coberturas se incluyen y cuáles son las garantías opcionales para elegir la que mejor se adapte al tipo de vivienda y a nuestras necesidades.

Los áticos suelen ser un tipo de vivienda bastante demandada, en parte por la escasa oferta, que los convierten en un tipo de inmueble bastante exclusivo, y en parte, por las ventajas que ofrecen.

Sin embargo, y como ocurre con cualquier tipo de vivienda, los áticos también tienen algunos inconvenientes.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son las ventajas y las desventajas de vivir en un ático.

Ventajas de vivir en un ático

• Suelen estar ubicados en los mejores barrios de las ciudades o en zonas privilegiadas en la periferia, por lo que las vistas son uno de los atractivos mayores en un ático, así como la luz natural.
• Son inmuebles bastante exclusivos y que cuentan con una mayor privacidad, ya que vivir en el último piso reduce el número de vecinos, y en el caso de no tener edificios alrededor, se disfruta de mucha privacidad.
• Suelen contar con una o varias terrazas en las que se puede disfrutar del espacio al aire libre donde se pueden realizar diferentes actividades en función de nuestros gustos personales.
• Son la zona más tranquila del edificio, lejos de los ruidos de la calle y del edificio, ya que no hay vecinos en el piso superior y en ocasiones, ni siquiera hay más vecinos en el mismo rellano, lo que permite mayor independencia e intimidad

Desventajas de vivir en un ático

• Vivir en un ático es un lujo al alcance de pocos bolsillos, ya que suelen ser de los inmuebles más caros en un edificio, independientemente de que tengan la misma superficie y características que otros inmuebles que no estén considerados áticos.
• Un ático necesita de mucho más mantenimiento, ya que hay un riesgo mayor de goteras y humedades. Asimismo, si no cuenta con un buen aislamiento habrá que invertir mucho más en climatización, ya que suele hacer más frío en invierno y más calor en verano.

En cualquier caso, antes de decidirnos por vivir en un ático hay que valorar todas las ventajas y las desventajas para tomar la decisión.

Hasta hace muy poco, España era un país tradicionalmente proclive a tener una vivienda en propiedad, sin embargo, hoy en día, las personas más jóvenes y no tan jóvenes, contemplan el alquiler como una posibilidad bastante asequible para poder independizarse y no tener las ataduras asociadas a la compra de una vivienda.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son las ventajas y desventajas de vivir de alquiler.

Ventajas de vivir de alquiler

• Para alquilar una vivienda no hay que contar con unos ahorros previos para hacer frente a los gastos de la compra, así como los impuestos correspondientes.
• En ocasiones, hay zonas en las que no nos podríamos permitir comprar una vivienda pero el presupuesto para el alquiler es suficiente para vivir en ese lugar.
• Vivir de alquiler supone menos gastos y mucho menos papeleo que para comprar una vivienda.
• En el caso de que finalmente no nos guste mucho la zona elegida o simplemente cambien nuestras circunstancias personales y tengamos que marcharnos, con un alquiler tendremos mucha más facilidad y flexibilidad para cambiar de vivienda.

Desventajas de vivir de alquiler

• Siempre se depende del propietario para realizar cualquier tipo de obra o reforma en el inmueble.
• Todo el dinero que se invierte en una vivienda de alquiler, se hace a fondo perdido, ya que la vivienda no será nuestra.
• Hay menos estabilidad en el alquiler, ya que existe un tiempo determinado en el contrato además de que el propietario puede determinar si deja de alquilar la vivienda según ciertas circunstancias y nos podemos ver obligados a abandonar el inmueble.
• El dinero destinado a la mensualidad es permanente.

En cualquier caso, y aunque haya que analizar las ventajas y desventajas tanto de alquilar como de comprar para poder independizarnos, siempre hay una serie de factores personales que nos hacen inclinarnos por una opción u otra. Más allá de nuestro presupuesto, también entran en el juego aspectos personales, como por ejemplo, nuestra situación familiar o si vivir en un sitio determinado es una decisión a medio-largo plazo, donde igual es mucho más recomendable pensar en adquirir un inmueble.

En el momento en que decimos realizar ciertas obras o trabajos de mejora en nuestra vivienda, es importante informarnos en la autoridad competente, normalmente en la Delegación de Urbanismo del Ayuntamiento, ya que cualquier acto de edificación, precisa de una licencia de obras correspondiente para poder hacer reformas.

En  Apialia Gaudí te explicamos qué son las licencias de obra y cuándo debes solicitarlas.

La licencia de obras son, por lo tanto, unos permisos de construcción para poder realizar obras en una vivienda.

Esta solicitud se realiza a través del Ayuntamiento del municipio donde esté ubicada la vivienda a la que vamos a realizar las reformas. El Ayuntamiento cuenta con una serie de impresos que hay que presentar para solicitar la licencia de obra correspondiente, en muchos casos, se puede  acceder a la información a través de su página web para informarnos y descargar la solicitud online que una vez cumplimentada, tendremos que presentar en el Ayuntamiento.

Existen dos tipos de obras dependiendo de los trabajos que vayamos a realizar: licencia de obra menor y licencia de obra mayor.

Estos son los trabajos para los que tenemos que solicitar la licencia de obra mayor:

• Para obras de nueva planta.
• Para cambios de uso de un inmueble, por ejemplo, convertir un local en vivienda.
• Para modificar la estructura de una edificación.
• Para realizar obras en los elementos comunes del edificio.
• Para realizar obras de rehabilitación o ampliación en altura y/o volumen.
• Para trabajos relacionados con la protección contra incendios.

Estos son los trabajos para los que tenemos que solicitar licencia de obra menor:

• Para realizar reparaciones de todo tipo.
• Para sustitución de revestimientos.
• Para instalación de cerramientos.
• Para supresión de barreras arquitectónicas.
• Para cambios y mejoras de las instalaciones.

La diferencia principal entre ambas es que los trabajos para una licencia de obra mayor suponen cambios en la estructura o elementos comunes del inmueble y suelen ser obras para las que hace falta un proyecto técnico y suponen un coste mayor. Mientras que las obras para licencia de obra menor son presupuestos más económicos y trabajos más  sencillos.