¿Cuánto se tarda en vender un inmueble?

Como propietarios solemos pensar que nuestra vivienda reúne las condiciones adecuadas para que, en el caso de que vayamos a cambiar de inmueble, se pueda realizar la operación en un periodo corto de tiempo, sin embargo, vender una vivienda depende de muchos factores entre los que se incluye la situación actual del mercado inmobiliario además de si contamos con el conocimiento y la experiencia para llegar a los futuros compradores y conseguir una venta rápida.

Por eso, el tiempo de venta de un inmueble siempre dependerá de muchos factores. En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los aspectos que influyen a la hora de vender un inmueble para conocer cuánto se puede tardar en realizar la operación de compraventa.

Factores que influyen en la rapidez a la hora de vender un inmueble

Conocer el mercado inmobiliario

Tener una idea del mercado inmobiliario y saber cuándo se realizan más transacciones de compraventa a lo largo del año, así como conocer en qué punto está la oferta y la demanda, influye a la hora de vender un inmueble.

Ubicación

Sin duda, uno de los factores fundamentales que influye en que una venta se realice rápidamente es la ubicación del inmueble, que varía dependiendo de las provincias, de la ciudad, del barrio y de la zona donde se encuentre, así como de los servicios y equipamientos que haya en los alrededores.

Condiciones de la vivienda

No se vende de la misma manera una vivienda a la que hay que realizar reformas o no presente un buen estado, que aquella que esté lista para entrar a vivir.

Reclamo y negociación

Lo importante es redactar un anuncio completo que llegue al máximo de compradores y que el dueño esté dispuesto a negociar, esto es, tener claro el margen máximo y mínimo de beneficio que quiera obtener para cerrar con éxito la operación.

Teniendo todo esto en cuenta, el tiempo medio para vender una casa en nuestro país se encuentra entre 6 meses y un año, dependiendo además de lo mencionado anteriormente, de si se realiza con ayuda de una agencia inmobiliaria o de forma individual entre particulares.

¿Cuándo conviene hacer una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es una operación que puede estar encaminada, por un lado, a mejorar las condiciones de una hipoteca y por otro, a cambiar de titular.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste esta operación bancaria y cuándo conviene hacerla.

En el momento en que realizamos la compra de una vivienda y solicitamos una hipoteca para poder financiarla, se determinan una serie de condiciones, sin embargo, con el paso del tiempo puede ocurrir que ese tipo de condiciones se queden más anticuadas o que cambien nuestras circunstancias y entonces aparece la necesidad de buscar una hipoteca que se adapte mejor a nuestra situación presente.

En ese caso, se realiza lo que se denomina una subrogación de acreedor, es decir, buscar nuevas condiciones en una hipoteca en una entidad bancaria diferente de la actual, mediante la que se pueden mejorar aspectos tales como: el tipo de interés, la vinculación en las comisiones, cláusulas que se firmaron en su momento y hoy en día se pueden declarar como abusivas o cambios en los plazos.

Si la situación es que compramos una vivienda que ya está hipotecada, lo que se produce es una subrogación de deudor, con lo que se sustituye el titular de la hipoteca y esto ocurre normalmente cuando se compra una vivienda de segunda mano a una promotora inmobiliaria.

Según los expertos, subrogar una hipoteca siempre resulta mucho más rentable durante los primeros años, ya que durante este tiempo se pagan muchos más intereses que amortización de capital. Asimismo, si estamos interesados en adquirir un inmueble de segunda mano que cuente con una hipoteca, también resulta conveniente subrogarse.

Aunque en general realizar una subrogación hipotecaria siempre suele salir rentable porque se suelen mejorar las condiciones de financiación, siempre conviene informarse para comprobar que los ahorros que vamos a obtener superan los gastos de la operación.

¿Cuándo conviene hacer una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es una operación que puede estar encaminada, por un lado, a mejorar las condiciones de una hipoteca y por otro, a cambiar de titular.

En Apialia Gaudí te explicamos en qué consiste esta operación bancaria y cuándo conviene hacerla.

En el momento en que realizamos la compra de una vivienda y solicitamos una hipoteca para poder financiarla, se determinan una serie de condiciones, sin embargo, con el paso del tiempo puede ocurrir que ese tipo de condiciones se queden más anticuadas o que cambien nuestras circunstancias y entonces aparece la necesidad de buscar una hipoteca que se adapte mejor a nuestra situación presente.

En ese caso, se realiza lo que se denomina una subrogación de acreedor, es decir, buscar nuevas condiciones en una hipoteca en una entidad bancaria diferente de la actual, mediante la que se pueden mejorar aspectos tales como: el tipo de interés, la vinculación en las comisiones, cláusulas que se firmaron en su momento y hoy en día se pueden declarar como abusivas o cambios en los plazos.

Si la situación es que compramos una vivienda que ya está hipotecada, lo que se produce es una subrogación de deudor, con lo que se sustituye el titular de la hipoteca y esto ocurre normalmente cuando se compra una vivienda de segunda mano a una promotora inmobiliaria.

Según los expertos, subrogar una hipoteca siempre resulta mucho más rentable durante los primeros años, ya que durante este tiempo se pagan muchos más intereses que amortización de capital. Asimismo, si estamos interesados en adquirir un inmueble de segunda mano que cuente con una hipoteca, también resulta conveniente subrogarse.

Aunque en general realizar una subrogación hipotecaria siempre suele salir rentable porque se suelen mejorar las condiciones de financiación, siempre conviene informarse para comprobar que los ahorros que vamos a obtener superan los gastos de la operación.

Subrogación hipotecaria: qué es y cuándo conviene realizarla

Cuando se contrata una hipoteca se tienen en cuenta las condiciones personales y económicas del momento, sin embargo, lo habitual es que un préstamo hipotecario cuente con unos plazos de amortización de entre 25 y 30 años y durante ese tiempo, nos podemos encontrar en circunstancias diferentes, con respecto al momento en el que se firmó la hipoteca. Para poder mejorar las condiciones de una hipoteca existen dos alternativas: la novación hipotecaria, que consiste en negociar con la misma entidad o la subrogación hipotecaria en caso de cambiar de banco.

En Apialia Gaudí te explicamos qué es una subrogación hipotecaria y cuando conviene realizarla.

La subrogación hipotecaria se puede utilizar para realizar dos operaciones diferentes: bien para mejorar las condiciones de nuestra hipoteca cambiando de entidad bancaria o bien para sustituir al titular de una hipoteca, por ejemplo, en caso de comprar una vivienda y subrogarse a la hipoteca del vendedor o promotor.

En el caso de que decidamos subrogar nuestra hipoteca con otra entidad bancaria para mejorar nuestras condiciones, hay varios aspectos que se pueden mejorar en una subrogación:

  • Para mejorar el tipo de interés o para hacer un cambio en el tipo de hipoteca, por ejemplo, de una variable a una hipoteca fija.
  • Para mejorar las condiciones al contratar determinados productos combinados rebajando el coste de la hipoteca.
  • Para negociar nuevas comisiones como la de amortización anticipada.
  • Para cambiar los plazos de amortización: ampliando el plazo para reducir las cuotas o disminuyendo para terminar de pagar en menos años.

Tras la nueva Ley Hipotecaria de 2019 que establecía que la entidad bancaria es la que debe hacerse cargo de la mayoría de los gastos: notaría,  registro, gestoría, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y al cliente solo le corresponden los gastos de tasación y la comisión de subrogación, que depende del año en el que se firmó la hipoteca, lo cierto es que la subrogación hipotecaria conviene, siempre y cuando, encontremos una nueva hipoteca con condiciones más ventajosas.

Reformas secas ¿en qué consisten?

Reformar una vivienda puede llegar a ser muy estresante porque supone no poder disponer de tu vivienda durante mucho tiempo, además de molestias y suciedad, pero a veces, resulta inevitable la necesidad de tener que realizar cambios y mejoras en un inmueble, para ello, existe una alternativa a la reforma tradicional que se denomina reformas secas.

En Apialia Gaudí te contamos en qué consisten las reformas secas.

Una reforma en seca es aquella que, acorde a su nombre, no utiliza elementos húmedos en el proceso sino que los elementos y materiales que se utilizan se pueden clavar, pegar o encajar, eliminando la parte más complicada de una reforma, ya que no es necesario quitar elementos previos para poder incluirlos en el inmueble sino que se colocan sobre las superficies existentes.

Las ventajas de las reformas secas en comparación con una reforma tradicional son:

  • Más rápidas: ya que al no utilizar elementos húmedos no hay que esperar a que nada se seque, además de eliminar la humedad del proceso.
  • Más limpias: al no tener que retirar los elementos previos y no utilizar elementos húmedos, se puede evitar tanto el polvo como la suciedad.
  • Más baratas: este tipo de reformas son más sencillas y no requieren de tanta mano de obra ni de tantos materiales, por lo que resultan más económicas.

Las reformas secas son aptas para cualquier espacio de la vivienda y sirven para poder cambiar suelos, paredes o tabiques, gracias a la gran variedad de materiales que se pueden utilizar, entre los que se incluyen: paneles metálicos, madera, tarima flotante, recubrimientos de vinilo o placas de yeso o pladur.

Aunque las reformas secas permiten realizar trabajos puntuales, los resultados pueden ser los mismos que los obtenidos en una reforma tradicional, al tiempo que se evitan las consecuencias de este tipo de obras.

Lo importante en estos casos, es acudir a una empresa especializada que pueda estudiar las características de nuestro inmueble para poder sacarle el mayor rendimiento a nuestra vivienda.

Las preguntas más importantes que debes hacer antes de comprar un inmueble

Comprar una vivienda supone una de las inversiones, si no la más importante, que realizamos a lo largo de nuestra vida y por eso, es fundamental conocer muy bien el proceso y tener claras todas las cuestiones para elegir el inmueble correcto y más adecuado a nuestras circunstancias y necesidades evitando sorpresas de última hora.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son las preguntas más importantes que debes hacer antes de comprar un inmueble.

Si compramos una vivienda de segunda mano

En el caso de comprar una vivienda de segunda mano es muy importante preguntar acerca de las características del inmueble, si se han  realizado reformas, así como informarnos sobre el estado de las instalaciones, tanto de calefacción como de fontanería.

Es recomendable informarnos sobre el barrio el tipo de vecinos que vamos a tener

Conviene comprobar que toda la documentación está en regla y que no existen cargas ni pagos pendientes en el inmueble, así como comprobar que no hay derramas ni trabajos previstos con la comunidad de propietarios.

Además conviene analizar nuestro presupuesto y comprobar cuáles serán los gastos, incluyendo los de compraventa y los impuestos correspondientes.

Si compramos a una promotora

Si lo que queremos es comprar una vivienda nueva a una promotora, además de realizar preguntas sobre las características propias del inmueble como los metros útiles y construidos, la orientación y la distribución, cuál es su calificación energética, si cuenta con sistema de climatización, cuántos vecinos va a haber por piso, o qué tipo de vecinos se han comprado ya un inmueble en la promoción, también resulta recomendable preguntar si se puede elegir la distribución interior y si esto implica costes adicionales o la posibilidad de personalizar con un equipamiento extra, así como solicitar la Memoria de Calidades y los planos del inmueble.

También es interesante preguntar qué es lo que incluye el precio de vivienda y cómo se van a realizar los pagos, así como asegurarnos de que existe un aval para los pagos que se realicen y preguntar cuándo se producirá la entrega de llaves y si existe alguna indemnización en caso de retraso en la entrega.

Gastos e impuestos a pagar al vender un inmueble

Vender una propiedad siempre supone recuperar cierta liquidez y conseguir rentabilidad, siempre y cuando, tengamos en cuenta cuáles son los gastos y los impuestos que hay que asumir en la venta de un inmueble para conseguir optimizar nuestra ganancia.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son los gastos e impuestos que hay que pagar al vender un inmueble.

Gastos al vender un inmueble

Dentro de los gastos al vender un inmueble hay algunos que son obligatorios y otros que son opcionales:

Tanto el certificado energético como la célula de habitabilidad son dos documentos obligatorios que cuestan entre 80€ y 150€ y que son imprescindibles para poder certificar, por un lado, el gasto energético del inmueble y por otro lado, que reúne todos los requisitos de habitabilidad.

Además, al vendedor le corresponden los gastos de notaría por la escritura pública de compraventa, cuyo coste está regulado por ley y depende del precio del inmueble.

Como gastos opcionales, el vendedor tendrá que asumir la cancelación de la hipoteca, en caso de que la vivienda esté pagada y no la haya cancelado en el registro, cuyo coste oscila entre 400€ y 1.100€, dependiendo de cómo y con quién se haga.

Si se realiza un contrato de arras para pactar las condiciones de venta con el comprador, también dependerá de si lo gestionamos por nuestra cuenta, a través de un abogado o con la inmobiliaria que hayamos contratado.

Asimismo, en caso de contratar una agencia inmobiliaria para la venta del inmueble tendremos que pagar entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta.

Impuestos al vender un inmueble

Los impuestos que paga el vendedor son el IBI, que es un impuesto anual y corresponde al propietario del inmueble, el IRPF que tributará en caso de obtener una ganancia con la venta y dependiendo del dinero obtenido tributará entre un 19% y un 26% y la plusvalía municipal, que desde el 8 de noviembre de 2021 se calcula teniendo en cuenta dos opciones: por un lado, considerando el valor catastral del suelo y por otro, mediante la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión.

Esta es la previsión del mercado inmobiliario para el nuevo año

El 2021 estuvo marcado por un proceso de recuperación general, gracias a la recuperación de todos los sectores, y por supuesto del sector inmobiliario, que se vio favorecido, a pesar de la pandemia, con una recuperación de la inversión internacional gracias a una recuperación de la movilidad entre países y un aumento de la compraventa de viviendas, así como una bajada en los precios del alquiler, pero ¿cómo se presenta 2022?

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son las previsiones del mercado inmobiliario para el nuevo año.

Con respecto a las compraventas

Según los expertos, la estabilidad en los precios de los últimos meses de 2021, hacen vaticinar que las compraventas en este nuevo año hará que los precios se incrementen ligeramente, un aumento que no superará el 10% pero que se convertirán en la tendencia con respecto a los precios de inmuebles.

La respuesta acerca de cuáles serán las zonas donde se incrementarán o disminuirán los precios en compraventa, va a depender mucho de si hay cambios con respecto al modelo de trabajo. Ya que en el caso de que las empresas sigan apostando por el teletrabajo, estaremos ante un incremento de precios en las zonas limítrofes a las grandes ciudades españolas, sin embargo, si vuelve a haber presencialidad laboral, el posible aumento de precios se producirá en los núcleos urbanos.

Con respecto a los alquileres

Si durante el 2021, los precios de los alquileres disminuyeron a causa del Euribor a la baja, así como de la bajada de los tipos de interés que han conseguido que se tienda más  a la compra de inmuebles, lo cierto es que se ha tratado de un descenso poco acusado y sigue habiendo un cierto interés por el alquiler en el mercado inmobiliario.

Asimismo, el anteproyecto de Ley de la Vivienda determinará, en gran parte, los precios del alquiler en muchas de las zonas donde tradicionalmente son precios altos.

5 Ventajas de vender con una agencia inmobiliaria

La venta de cualquier producto requiere de un profesional especializado, es lo que ocurre con la venta de una vivienda, que aparentemente puede parecer algo fácil de realizar pero que además de tiempo y conocimiento del mercado, también requiere de ciertas aptitudes como, capacidad de negociación y especialización en diferentes sectores para conseguir la máxima rentabilidad y vender en un menor espacio de tiempo.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son las cinco ventajas principales de vender con una agencia inmobiliaria.

  • Asesoramiento para determinar el precio

Uno de los primeros pasos que debemos realizar a la hora de vender un inmueble es determinar el precio de venta. Sin embargo, y por mucho que queramos rentabilizar la operación, hay que tener en cuenta numerosos factores entre los que se encuentran las propias características del inmueble y su ubicación, así como el momento actual del mercado inmobiliario, que incide directamente en el precio. Si vendemos a través de una agencia inmobiliaria, contaremos con expertos que nos ayudarán a fijar un precio correcto que por un lado, sea capaz de atraer a clientes potenciales y por otro lado, satisfaga al propietario.

  • Gestión de la publicidad

La publicidad es un factor determinante a la hora de conseguir potenciales compradores y vender rápido, por eso, hay que realizar un buen anuncio con el texto y la descripción adecuada del inmueble, incluyendo un reportaje fotográfico de calidad o incluso un tour virtual, para posteriormente incluirlo en los portales inmobiliarios más relevantes y llegar al mayor número de potenciales compradores.

  • Ahorro de tiempo

Dejar la venta de tu inmueble en manos de una agencia inmobiliaria supone ahorro de tiempo en la búsqueda de potenciales compradores, así como en la gestión tanto de las llamadas como de las visitas.

  • Negociación

Una agencia inmobiliaria cuenta con expertos profesionales especializados en técnicas de negociación que conseguirán llevar a buen puerto la venta de nuestro inmueble en el menor espacio de tiempo posible, consiguiendo la máxima rentabilidad.

  • Ayuda con todos los trámites

En la venta de una vivienda hay que realizar numerosas gestiones administrativas, así como recopilar documentación, si acudimos a una agencia inmobiliaria, ellos se encargarán de tramitar todo el papeleo, incluso pueden ayudar al comprador a gestionar el préstamo para que la venta se realice sin problemas y no perdamos la oportunidad.

¿Qué documentos necesitas para alquilar un inmueble?

Tal y como ocurre en una operación de compraventa, para poder alquilar un inmueble, uno de los pasos fundamentales que hay que realizar para hacerlo de una forma legal y con garantías es disponer de toda la documentación necesaria.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los documentos que necesitas para poder alquilar un inmueble.

Si eres propietario

En el caso de que tengas un inmueble y te decidas a alquilarlo, hay ciertos documentos imprescindibles con los que tienes que contar:

Certificado de eficiencia energética o certificado energético

Es un documento obligatorio que tendrás que solicitar e incluir en el propio anuncio de alquiler y en el que se certifica el nivel de eficiencia energética de la vivienda.

Cédula de habitabilidad

Es otro de los documentos obligatorios que se exige en Cataluña para poder alquilar un inmueble y que acredita que la vivienda cuenta con las condiciones óptimas ajustadas a la normativa para habitarla.

Título de propiedad o escrituras de la vivienda

La persona que alquila un inmueble tiene que demostrar que es el dueño y para ello, tendrá que presentar una escritura o título de propiedad, así como estar al día de todos los pagos referentes al inmueble: IBI, cuota de Comunidad de Propietarios y suministros. Asimismo, tendrá que contar con su propia identificación personal (DNI) en regla y una vez oficializado el contrato, tendrá que entregar todos los juegos de llaves del inmueble.

Si eres inquilino

En el caso de buscar una vivienda para alquilar también tendrás que preparar una documentación básica que te ayudará a conseguir el alquiler de una forma rápida y segura.

  • Identificación personal (DNI) actualizado para cumplimentar el contrato y contrastar todos los datos.
  • El contrato laboral y las últimas nóminas para demostrar la solvencia.
  • Referencias de otros propietarios si has estado previamente de alquiler, como valor adicional.
  • En algunas ocasiones puede ser que el propietario exija avales adicionales, por lo que conviene contar con esta posibilidad.