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Cuando compramos una vivienda nueva es muy habitual que dentro de la documentación que solicitamos o que nos ofrecen, se incluyan los planos de la vivienda, sin embargo, en viviendas de segunda mano, a veces resulta más complicado conseguir esta documentación, aunque hay muchos compradores que solicitan los planos antes de comprar un inmueble.

En Apialia Gaudí te hablamos de la importancia de los planos de una construcción.

El plano sirve para ilustrar las medidas y estructuras, así como la distribución de un inmueble, por eso, en caso de que vayas a construir tu propia vivienda hay que solicitar planos arquitectónicos y modelos preferiblemente a un profesional: ingeniero técnico, arquitecto o arquitecto técnico.

Los planos arquitectónicos engloban elementos importantes que incluyen las áreas del edificio o de la vivienda, las instalaciones y los procesos de construcción y todos los elementos de uso común.

Es obvio que los planos arquitectónicos son fundamentales para el proceso constructivo y facilitan el trabajo a todos los actores intervinientes en un proyecto de obra o en una reforma, ya que sirven para visualizar el concepto de proyecto, así como para garantizar una correcta distribución del espacio. Asimismo, cuentan con información sobre sistemas constructivos, materiales y acabados.

La utilidad principal, además de ser necesarios para un proyecto de construcción, incluye la necesidad de tener que presentarlos en el Ayuntamiento correspondiente para solicitar las diferentes licencias de obras, así como para solicitar presupuesto a una empresa constructora.

Un plano de una vivienda realizado por un profesional, es una información fiable, precisa y segura, de manera que a la hora de vender un inmueble, resulta mucho más fácil para que los futuros compradores puedan tener una idea exacta del espacio y la distribución del inmueble, así como que tengan claro que se trata de una vivienda que se adapta a sus necesidades y realmente podamos ahorrarnos visitas innecesarias.

La mayoría de la gente joven que quiere independizarse no busca grandes viviendas sino algo más económico pero que les permita poder disfrutar de intimidad y de poder vivir en un espacio para sí solos, para ello, existe un concepto de inmueble que se adapta a este perfil más joven o de profesionales que tienen mucha movilidad en el trabajo: el estudio.

En Apialia Gaudí te contamos todo sobre el estudio como concepto de vivienda.

El estudio es un tipo de vivienda más característico de las grandes urbes que cuenta con poco tamaño, especialmente diseñado para personas que no buscan demasiado espacio pero que quieren estar en una buena ubicación.

Aunque nuestro país no se destaca por este tipo de vivienda, existe una tendencia a dividir inmuebles más grandes y hacer varias viviendas, por lo que está resurgiendo este concepto habitacional.

La característica principal de un estudio, aparte del tamaño, que aún así tiene que contar con la aprobación de las normas urbanísticas de dimensiones mínimas, que en el caso de Barcelona serían 40m² de superficie con una altura de 2.5 metros, es una vivienda plurifamiliar que cuenta con todas las estancias en un mismo espacio, en el que se comparten salón, cocina y dormitorio y solo se separa el cuarto de baño.

Las ventajas principales de vivir en un estudio son:

• Cuentan con una excelente ubicación, puesto que suelen estar situados en el centro de las ciudades.
• Son más económicos, ya que son viviendas de dimensiones reducidas, por lo que tanto la compra como el alquiler es más barato.
• Se limpian de manera cómoda y fácil, dado su pequeño tamaño, además de que no suelen disponer de mucho mobiliario.
• Se trata de un espacio práctico en el que es imposible acumular muchos trastos ni objetos, además de que con poco presupuesto se consigue amueblar completo.

Todos sabemos que el sector inmobiliario es muy competitivo, por eso, nos sorprende que haya ciertas viviendas que se vendan de una manera muy rápida y otras que no, y aunque está claro que hay ciertos aspectos y factores que influyen en la rapidez a la hora de vender una vivienda, también es cierto que hay muchos propietarios que no saben que cometen ciertos errores que impiden conseguir el objetivo.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los principales errores que hay que evitar antes de vender un inmueble.

La falta de objetividad

Es obvio que la mayoría de los propietarios de un inmueble, solo por el hecho de que ha sido su hogar o de que ellos eligieran esa vivienda en su momento, sobrevalora el precio de su vivienda, pero hay que ser realistas y tener en cuenta, no solo el estado y las características del inmueble sino considerar la oferta actual, manteniendo una visión realista del mercado y de los precios que se barajan en propiedades similares.

No preocuparse por mejorar el aspecto del inmueble

El desgaste, la personalización de la vivienda, no reparar pequeñas averías ni actualizar la decoración, son algunos errores que hay que evitar, ya que desvalorizan la vivienda además de que no presenta su mejor imagen, por lo tanto, ni siquiera las fotografías lograrán captar la atención de los clientes potenciales.

No calcular los costes de la venta

A pesar de que la venta supone recuperar dinero, esta operación también genera gastos que incluyen los propios de la transacción y los impuestos correspondientes.

No tener tiempo suficiente

El proceso de venta supone contar con tiempo para realizar el reportaje fotográfico, redactar el anuncio e incluirlo en los diferentes portales, así como estar disponibles para llamadas telefónicas y visitas.

No estar dispuesto a negociar

Hay propietarios que saben negociar mejor que otros, que se llevan este momento al terreno personal y no son capaces de ver su inmueble como algo objetivo, considerando que el futuro comprador también está intentando conseguir el mejor precio, sobre todo, si se trata de alguien informado y que conoce el mercado.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece los diferentes tipos de contrato de alquiler, cuya diferencia principal suele ser la duración y el propósito de alquiler, por lo que conviene conocer cuántos son y cuál es el que mejor nos conviene en función de lo que queramos alquilar.

En Apialia Gaudí te contamos cuántos contratos de alquiler existen y cuáles son sus principales características.

Existen tres tipos principales de alquiler con respecto a la duración y el propósito:

Contrato de alquiler de vivienda habitual

Está regulado por la LAU y se da cuando se alquila un inmueble (piso, apartamento o unifamiliar), durante una larga temporada, es decir, el inquilino estará alojado como vivienda habitual. En este caso, hay ciertos gastos como el mantenimiento y los suministros que corren a cargo del inquilino.

Tiene una duración máxima de 5 años y es un contrato sin IVA si se realiza a una persona física.

Contrato de alquiler temporal

Es el tipo de contrato de alquiler por temporadas y se extiende dependiendo del número de meses que acuerden el propietario y el inquilino, este tipo de contrato también está exento de IVA.

Contrato de alquiler turístico

Es el único contrato que no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y al ser específico para alquiler turístico, contempla periodos cortos de tiempo, por lo que en algunos casos se contempla el IVA.

Además de estos tres hay otros tipos de contrato de alquiler que pueden darse:

Alquiler con opción a compra

En este contrato se establece un acuerdo de alquiler durante un tiempo concreto que, una vez finalizado, se realiza la transacción de compraventa con un segundo contrato. Tiene que incluirse el compromiso de la finalidad del contrato junto con el precio final de compraventa y si las cuotas de periodo de alquiler se descontarán total o parcialmente del precio final

Alquiler compartido

Es el tipo de contrato para pisos de estudiantes, con la diferencia de que el titular puede ser una o varias personas y en el que se reparte el pago de la cuota mensual del alquiler.

Alquiler social

Destinado a personas y familias en riesgo de exclusión social que deberán justificar esa condición para poder acceder a este tipo de contrato.

Poder contar con personal cualificado para desempeñar las diferentes tareas en una comunidad de propietarios es fundamental para el buen funcionamiento del inmueble y para mantener buenas relaciones entre los vecinos.

En Apialia Gaudí te dejamos estos consejos para contratar el personal de una comunidad de propietarios.

Cada finca o edificio tiene unas necesidades determinadas y tanto si lo hace el administrador de fincas como del presidente, es muy importante conocer cuánto personal hace falta y calcular y valorar beneficios y gastos para saber si sale rentable o no.

Para ello, hay que valorar si se trata de una incorporación a tiempo completo o para un tiempo determinado o un tiempo prolongado, por eso, hay que hacer un estudio previo y conocer las verdaderas necesidades de la comunidad para tomar la decisión final de contratar o no.

En el caso de contrataciones rápidas para un trabajo a corto o largo plazo, es preferible optar por trabajadores autónomos o por cuenta ajena. No obstante, lo más habitual es acudir a empresas especializadas que cuenten con todos los profesionales necesarios que puedan necesitar la comunidad, de hecho, este tipo de empresas suelen incluso tener contactos con otros profesionales que no hacen trabajos para la comunidad pero que estarán disponibles para reparar cualquier avería de la finca de manera puntual.

Lo mejor es pedir diferentes presupuestos en diferentes empresas, incluyendo personas que ya hayan trabajado en la finca y que hayan dado buen resultado con el objetivo de presentarlos en la Junta de Propietarios y tomar la decisión de contratar al profesional determinado.

Cuando contamos con un administrador de fincas en nuestra comunidad, este tipo de gestiones y de trámites son mucho más rápidos, puesto que tienen conocimiento de diferentes empresas y relaciones con diferentes gremios y por lo tanto, la elección suele ser objetiva y mucho más rápida.

Hay muchas ocasiones en las que la necesidad nos lleva a la búsqueda de una vivienda, pero en otros casos, podemos permitirnos el lujo de investigar y comprobar si puede ser un buen momento para adquirir un inmueble.

En Apialia Gaudí damos las claves para saber cuándo se debe comprar una vivienda nueva.

A lo largo del año hay épocas en las que la búsqueda de inmuebles se intensifica y momentos en los que se pueden encontrar buenas oportunidades en el mercado pero al contrario de lo que ocurre en otros sectores, no es una cuestión de estacionalidad, en el caso de la compra de una vivienda, la llegada del buen tiempo incrementa el interés por cambiar de vivienda aunque agosto, el mes de vacaciones por excelencia suele registrar un menor número de transacciones.

En cualquier caso, si estás decidido a comprar una vivienda hay que valorar algunos aspectos que influyen para elegir el mejor momento:

Previo a las vacaciones y finales de año

La época más habitual para comprar un inmueble suele ser cuando hay más tiempo y esto ocurre básicamente antes de las vacaciones y durante los meses de octubre y noviembre, cuando los compradores potenciales cuentan con un poco más de tiempo para poder realizar visitas y pedir asesoramiento.

En primavera y en otoño

La primavera es uno de los mejores momentos para comprar una vivienda de obra nueva, de hecho, suele ser el período del año en el que se registran más operaciones. Una vez acabadas las vacaciones, se vuelve a retomar la actividad y las compras se producen en el último trimestre del año a excepción de la temporada de Navidad.

En cualquier caso, el hecho de buscar vivienda en meses que no coincidan con los picos de compraventa puede ser incluso una oportunidad de encontrar lo que buscas, ya que hay menos demanda y por lo tanto, se puede conseguir incluso una rebaja en el precio.

Aun así, también es importante tener en cuenta tanto la situación económica como la política y el impacto, por ejemplo, del Euribor, así como ser conscientes que cada mercado tiene sus propias particularidades y sus propios momentos dependiendo de la zona.

Una de las dudas más habituales de las personas que quieren comprar una vivienda es decidir si apuestan por una nueva o una de segunda mano.

En la actualidad, existe poca oferta de obra nueva en nuestro país debido, principalmente, al incremento de los precios en general, por eso, la mayoría de las personas está optando por la compra de vivienda de segunda mano.

No obstante, se trata de una elección relativamente personal que depende de las prioridades y necesidades de cada comprador, por lo que conviene analizar las ventajas de cada una de ellas para tomar la decisión correcta.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los aspectos a tener en cuenta para decidir entre una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.

Comprar vivienda nueva

Comprar una vivienda nueva significa poder estrenar un inmueble que está recién construido y por lo tanto, tiene una mayor vida útil, además de contar con la garantía del promotor.

Asimismo, contamos con la distribución y el diseño de viviendas más modernas, que  suelen estar construidas con materiales de mejor calidad y suelen tener una mayor eficiencia energética y mejores instalaciones.

Comprar vivienda de segunda mano

Por lo general, las viviendas de segunda mano suelen ser más económicas que las viviendas nuevas. También tienen la ventaja de que suelen encontrarse en buenas ubicaciones y normalmente están listas para entrar a vivir.

Uno de los principales inconvenientes es que cada vez se construye menos obra nueva, debido principalmente a la escasez de suelo urbanizable en el centro de las ciudades o en aquellas zonas más demandadas, lo que complica la posibilidad de encontrar buenas ubicaciones para construir.

Todo esto junto con el incremento de los precios en los materiales de construcción hace que se incrementen los precios de obra nueva, por lo que en la actualidad es mucho más conveniente comprar una vivienda de segunda mano.

A veces contamos con ahorros pero no son suficientes como para plantearnos invertir en determinados inmuebles y sacar rentabilidad, sin embargo, existe un producto inmobiliario que puede ser una alternativa para obtener ganancias, es el caso de las plazas de garaje.

En Apialia Gaudí te contamos por qué invertir en plazas de garaje es una buena idea.

El aparcamiento es uno de los grandes problemas, en general, de las grandes ciudades, en Barcelona en concreto, el aparcamiento tiene una alta demanda, por lo que la rentabilidad se sitúa en torno a un 6%.

Aunque comprar una plaza de garaje también tiene sus costes, y hay que tener en cuenta los gastos anuales, entre los que se incluyen el IBI o los gastos de comunidad, siempre suelen ser inferiores a los que conlleva mantener una vivienda.

Asimismo, y al igual que ocurre con la compra de una vivienda para vender posteriormente, la rentabilidad de una plaza de garaje depende de ciertos aspectos como la ubicación, las características de la misma y su precio.

Si tenemos en cuenta estos factores podremos beneficiarnos de las siguientes ventajas:

Inversión más económica

El precio de una plaza de garaje es mucho más barato que el de cualquier otro inmueble. Eso permite que la compra pueda realizarse al contado sin necesidad de acudir a financiación externa.

Menos mantenimiento

Los costes de mantenimiento de una plaza de garaje, también son mucho menores que los de una vivienda, independientemente de que suelen tener algunos gastos comunes, como decíamos anteriormente, como el IBI y la comunidad de propietarios, que dependerá de la cuota de participación de la plaza.

Facilidad de rentabilidad

Contando con una buena ubicación, la plaza de garaje se puede alquilar relativamente fácil, además el trato con el inquilino suele ser mucho más sencillo que para una vivienda y normalmente se realizan contratos mensuales, lo que evita el impago y los problemas. Además, en el caso de vender, también suele ser mucho más sencillo que vender una vivienda, por lo que si necesitamos algo de liquidez, se puede recuperar en menos tiempo.

Para poder encontrar una plaza de aparcamiento que merezca la pena y que nos vaya a proporcionar la rentabilidad deseada, siempre es recomendable acudir a expertos inmobiliarios que nos puedan asesorar para acertar con nuestra compra.

Tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para realizar un alquiler hay que abonar una cantidad en concepto de fianza que se utilizaría en el caso de posibles desperfectos o impago por parte del arrendatario, pero a veces, los inquilinos se encuentran con la situación de que el propietario se niega a devolverla.

En Apialia Gaudí te explicamos cuáles son los pasos a seguir si no te devuelven la fianza del alquiler.

El propietario tiene que devolver la fianza una vez que se haya terminado el contrato de alquiler y cuenta con un plazo de 30 días para examinar el inmueble, si todo está correcto la devolverá y si no, la utilizara para afrontar los desperfectos.

El procedimiento para pedir la fianza es a través de correo electrónico pero si el propietario no contesta hay que hacerlo de manera fehaciente, esto es, por burofax.

Normalmente, el propietario que no quiere devolver la fianza es aquel que considera que no encuentra la vivienda en el estado en el que la dejó, por eso, siempre es conveniente realizar fotografías y hacer un inventario antes de empezar el alquiler para que luego podamos tener pruebas de las condiciones del inmueble.

En el caso de que el propietario se negara a devolver la fianza o quiera utilizarla para algo con lo que no estemos de acuerdo, hay que acudir a los juzgados para defender nuestros derechos. Como normalmente la fianza corresponde a un mes del alquiler, no suele ser una gran cantidad y por lo tanto, no merece la pena contratar un abogado pero si tenemos ciertos ingresos o podemos acudir a un profesional, lo más recomendable es solicitar un abogado y un procurador de oficio, en el caso de que la cantidad sea superior a 2.000€, si es inferior no hay necesidad de contratar ni abogado ni procurador.

Normalmente no se tiene el dinero suficiente para comprar una vivienda al contado y en ocasiones, resulta complicado conseguir financiación, por lo que un local comercial puede ser una posibilidad de poder crear un hogar.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son los requisitos necesarios para convertir un local en una vivienda.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que para transformar un local en una vivienda hay que cumplir unos requisitos y obtener una serie de licencias con el objetivo de tener una garantía urbanística. Estos son los requisitos que hacen falta para poder transformar un local en vivienda:

Ubicación: suelo urbano

El local tiene que estar construido en suelo urbano y para comprobarlo se puede acudir al plan urbanístico del municipio donde esté ubicado el inmueble.

No traspasar la densidad residual

Cada hectárea tiene un límite de vivienda establecida por el Ayuntamiento correspondiente, por eso, hay que comprobar que no se supere esa limitación.

Cumplimiento con el Código Técnico de la Edificación

La transformación de un local a vivienda tiene que cumplir con el Código Técnico de Edificación (CTE) en los diferentes aspectos como: accesos, puertas, ascensores, suministros, etc., además de tener que cumplir la normativa de la Comunidad Autónoma con respecto a las dimensiones mínimas de una vivienda que oscilan entre 25 m² y 35 m².

Aprobación de la comunidad de vecinos

Es otro requisito fundamental, contar con la aprobación de la comunidad de vecinos aunque también se pueden consultar los estatutos de la comunidad.

Otras gestiones

Otras gestiones que hay que llevar a cabo para poder convertir un local en vivienda son el pago de las tasas y los impuestos establecidos en el municipio para la licencia de obra, llevar el cambio catastral para la reconversión de local a vivienda y gestionar la licencia de ocupación.

Barcelona es una de las ciudades donde más se reconvierten locales y la mayoría es para el uso de vivienda particular aunque también puede ser una posibilidad de destinarlo a alquiler y conseguir rentabilidad.