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Muchas veces no nos decidimos a contratar los servicios de una agencia inmobiliaria por el desconocimiento que solemos tener con respecto a cuáles son las responsabilidades que debemos exigir en el caso de poner nuestra vivienda en venta a través de una inmobiliaria.

En Apialia Gaudí te contamos cuáles son las obligaciones que tiene la agencia inmobiliaria durante el proceso de venta de un inmueble.

Conocer cuáles son las obligaciones de una agencia inmobiliaria a la hora de vender un inmueble nos proporcionará mucha más confianza, siempre que tengamos en cuenta que como vendedores, nosotros también tendremos que cumplir con nuestras propias obligaciones.

¿A qué está obligada una agencia inmobiliaria a la hora de vender un inmueble?

La agencia inmobiliaria a la que le encargamos una venta tiene que cumplir con estas obligaciones:

• Comprobar la situación de la vivienda: La agencia inmobiliaria tiene que verificar que la vivienda cumple con todas las garantías, incluyendo su situación jurídica.
• Confeccionar la publicidad de la vivienda: normalmente la agencia inmobiliaria cuenta con profesionales que se encargan de realizar el reportaje fotográfico para incluirlo en la promoción de la vivienda. También se encarga de redactar el anuncio, especificando todos los datos y características más relevantes del inmueble.
• Promoción de la vivienda: utilizando cualquier tipo de medio del que disponga, como su propia página web, incluir el anuncio en los diferentes portales inmobiliarios, utilizar redes sociales, etc.
• Gestionar todos los trámites para llevar a cabo la venta: incluyendo la atención telefónica de las llamadas y las visitas de los clientes potenciales.
• Realizar la fase de negociación: el agente inmobiliario tiene que explicar las condiciones de venta de la propiedad, así como proporcionar información sobre las cláusulas de los contratos de manera clara.

Siempre hay que tener en cuenta que no está obligado a conseguir la venta, considerando que en caso de no conseguirlo, no cobrará la comisión, no obstante, sí que tiene derecho a cobrar sus honorarios en el momento en que haya una firma del contrato de arras.

¿Cuáles son las obligaciones del vendedor?

Entre las obligaciones principales del vendedor se incluyen el pago de los honorarios de la inmobiliaria por llevar a cabo el proceso de venta del inmueble. Se trata de un proceso seguro y con garantías, ya que se realiza por escrito mediante el contrato de mediación, donde se establece el acuerdo entre el vendedor y el agente inmobiliario.

En algunas agencias inmobiliarias existe la figura del Administrador de Propiedades, que es un servicio extra que lleva a cabo un profesional especializado, sin embargo, muchas veces se pueden confundir su trabajo con el del propio agente inmobiliario.

En Apialia Gaudí explicamos en qué consiste la administración de propiedades y cuáles son las ventajas de contar con esta figura para gestionar nuestros inmuebles.

La administración de propiedades es un servicio que gestiona un profesional de una agencia inmobiliaria específicamente a la hora de alquilar inmuebles.

Las principales funciones que desempeña un Administrador de Propiedades se pueden agrupar en tres servicios fundamentales:

• La gestión comercial: aquí entran todos los servicios que gestionaría el profesional para redactar el contrato de arrendamiento, con las condiciones que el propietario considere adecuadas, así como el asesoramiento para acondicionar el inmueble y el estudio de los potenciales inquilinos, además de la publicidad del inmueble en los diferentes portales inmobiliarios.
• La gestión del alquiler: una vez el inmueble está arrendado, el Administrador de Propiedades se va a encargar no solo del cobro de las cuotas sino de cualquier incidencia que surja durante el alquiler.
• La gestión post alquiler: cuando el contrato de arrendamiento ha finalizado, el Administrador de Propiedades se encarga de revisar el inmueble y comprobar que no haya desperfectos, así como gestionar la salida de los inquilinos.

Teniendo en cuenta todas estas funciones, podemos deducir que las ventajas de contar con un Administrador de propiedades son:

• Contar con un profesional que conoce el mercado inmobiliario y que nos dará la seguridad y la garantía de evitar problemas y fraudes con el alquiler.
• Evitar la pérdida de tiempo y esfuerzo que genera gestionar un proceso de arrendamiento con todo lo que ello conlleva, ya que nuestro Administrador de Propiedades se encargará de todo el proceso desde el principio.
• Poder mantener la vivienda en perfectas condiciones, ya que el Administrador de Propiedades se va a encargar de todo y así se puede seguir alquilando posteriormente.
• Contar con la garantía de que en caso de que haya problemas de pago o surja cualquier conflicto, contaremos con el respaldo de nuestro Administrador de Propiedades y de su agencia inmobiliaria para resolverlo.

A pesar de las dudas y los temores iniciales que suele tener un propietario a la hora de alquilar un inmueble, lo cierto es que arrendar una vivienda puede convertirse en un negocio muy rentable, sobre todo, si se tiene en cuenta la revalorización del inmueble en el futuro.

En Apialia Gaudí te explicamos cómo calcular la rentabilidad de un alquiler.

Aunque la rentabilidad está prácticamente garantizada, siempre es recomendable realizar un análisis del mercado antes de comprar un inmueble para alquilar, con el objetivo de encontrar una vivienda que realmente vaya a despertar el interés de los futuros inquilinos y que además se pueda revalorizar en un futuro.

Calcular gastos

Lo primero que hay que hacer es analizar los gastos que supone la operación incluyendo:

• Gastos de inversión: contando no solo con el precio del inmueble y los impuestos y gastos de compraventa sino también las reformas, en caso de necesitarlas.
• Gastos fijos: aquí se incluyen los impuestos como el IBI, las cuotas de la comunidad, el Seguro de Hogar o alquiler, etc.
• Gastos de mantenimiento: estimando costes de mantenimiento y reparación del inmueble.

Calcular la rentabilidad

Una vez teniendo claro todos los gastos de inversión fijos y de mantenimiento, así como la renta que se va a cobrar al inquilino, se puede calcular la rentabilidad, aplicando la fórmula en la que se restan los gastos fijos y de mantenimiento a los ingresos anuales de las rentas y se divide toda la inversión por 100.

En el caso de que se esté pagando la hipoteca, habría que restar la cantidad hipotecada a esa inversión y sumar las cuotas mensuales en el gasto fijo.

No obstante, siempre hay que tener en cuenta también los riesgos del alquiler, en el que pueden aparecer variables que puedan alterar este cálculo, como el hecho de no conseguir inquilino o que el inquilino cause desperfectos o deje de pagar la renta.

En cualquier caso, se trata de una decisión personal en la que hay que valorar los pros y los contras e incluso pedir opinión profesional para conseguir un inmueble que realmente nos vaya a resultar rentable.

 

Aunque antes de tomar la decisión de comprar una vivienda siempre es recomendable hacer una buena inspección para comprobar el estado general del inmueble, en ocasiones existen los denominados vicios ocultos, que son aquellos que no se ven a simple vista y que podrían haber influido en la decisión de compra.

En Apialia Gaudí te explicamos qué son los vicios ocultos y cómo puedes reclamarlos.

Un vicio oculto en una vivienda es aquel defecto que en una primera inspección no se ven pero que aparecen una vez que estamos habitando el inmueble. Los más habituales suelen ser goteras, humedades y filtraciones, fallos en el sistema eléctrico o en las tomas de corriente, grietas o fisuras en tabiques y muros, fallos en la estructura de una vivienda, tuberías que están en mal estado y ciertos defectos de acabados.

Dependiendo del vicio oculto que tenga la vivienda, hay algunos que permiten que la vivienda se pueda usar parcialmente, en cuyo caso el comprador podría actuar interponiendo una demanda para que el vendedor subsane el vicio oculto, y si la vivienda tiene defectos que no hacen posible la habitabilidad, en este caso, el vendedor, previa demanda del comprador, tendrá que devolver el importe de la operación junto con una compensación por daños y perjuicios.

En las viviendas de segunda mano existe un plazo de seis meses desde que se toma posesión del inmueble para presentar la queja al comprador.

El tema de los vicios ocultos no solamente ocurre en viviendas de segunda mano sino que también pueden aparecer en viviendas de obra nueva. En este caso, la propia Ley de Ordenación de la Edificación establece los periodos de garantía y la posibilidad de hacer una reclamación.

• Para defectos que afecten a cimentación se pueden reclamar los vicios ocultos durante 10 años desde la fecha de recepción de la compra.
• Para defectos de elementos constructivos e instalaciones que no permitan la habitabilidad se pueden reclamar durante los 3 años después de la entrega.
• Para defectos de acabado o de terminación de obra se puede reclamar en el plazo de un año.

Es importante que las reclamaciones se hagan siempre por escrito mediante burofax incluyendo cuáles son los defectos y el plazo para solventarlos.

La mayoría de las personas que cuenta con seguro de hogar desconoce cuáles son los servicios que realmente cubre, ya que hay pocos que se dediquen a leer las cláusulas de las pólizas, en parte por falta de tiempo y en parte, porque se trata de textos muy complejos, sin embargo, hay algunos servicios que pueden resultar de mucha utilidad y que probablemente no conozcas.

En Apialia Gaudí te contamos algunos de los servicios adicionales y útiles podrás encontrar en un seguro de hogar.

En caso de daños en la vivienda

Existe la posibilidad de que el seguro cubra el traslado temporal a otra vivienda, así como gastos de mudanza o depósito de muebles y si no puedes volver a tu hogar por algún siniestro, estarían cubiertos los gastos de hotel y la manutención.

Bricolaje

Cada vez es más habitual encontrar servicios de bricolaje que ofrecen algunas aseguradoras en el apartado de “manitas”.

La comida en caso de avería de luz

La póliza suele cubrir el importe de los alimentos estropeados si se puede enviar una prueba de compra o fotografías.

Costes de comida y lavandería

Si tienes problemas con la cocina, en ocasiones, cubren las comidas y los costes de la lavandería hasta que esté operativa.

Datos informáticos

Si se estropea el ordenador existe la posibilidad de recuperar los datos informáticos del disco duro en caso de avería o fallo humano.

Un atraco estando fuera

Dependiendo del límite de la póliza, se cubren los robos con violencia, fuerza o amenaza, no solo del tomador sino de las personas convivientes en la vivienda.

Asistencia jurídica

Si hay problemas con la comunidad de vecinos los seguros ofrecen asistencia jurídica gratuita.

Control de plagas

Otro servicio útil añadido puede ser solicitar el control de alguna de las plagas que pueda haber en la vivienda.

Evidentemente, todos estos servicios dependerán de la compañía y del tipo de seguro contratado, no obstante, conviene revisarlo para saber si puedes utilizarlo en algún momento.

Aunque en la actualidad el uso de criptomonedas parece poco seguro, lo cierto es que ya existe un 9% de la población en España que cuenta con esta moneda de cambio, lo que significa que poco a poco se irá incluyendo en operaciones de todo tipo, incluyendo transacciones inmobiliarias.

En Apialia Gaudí te explicamos el uso de las criptomonedas para realizar compraventas inmobiliarias.

Una criptomoneda, básicamente, es una moneda digital que cuenta con un sistema de valor digital criptografiado, funcionan mediante tecnología de blockchain, en el que este bloque de cadenas va a verificando las transacciones que se realizan con las criptomonedas para verificar los activos a los que se les realizan estas transacciones.

El mercado inmobiliario español ya está regulado de forma legal y acepta el uso de criptomonedas para realizar pagos, de hecho, ya hay propietarios que aceptan criptomonedas a la hora de vender una propiedad.

Sin embargo, se trata de transacciones poco habituales, ya que cuentan con el principal problema de que la moneda digital, hoy en día, es muy volátil. No obstante, si hay un acuerdo entre el comprador y el vendedor con respecto al pago, se busca la equivalencia en euros o en la moneda en la que se vaya adquirir el inmueble y se puede formalizar ese valor con la Agencia Tributaria. Lo más habitual es realizar la transacción ante notario para formular esta equivalencia entre la moneda digital y la de uso habitual.

Asimismo, el uso de criptomonedas no solamente serviría para realizar operaciones de compraventa sino que también se podría hacer el pago de un alquiler estableciendo la misma equivalencia entre la moneda digital y la moneda de uso ante notario.

El uso de criptomonedas no solamente tiene inconvenientes sino que el hecho de realizar un pago o un alquiler de una vivienda a través de criptomonedas son procesos mucho más rápidos que se pueden hacer desde cualquier parte del mundo y que no supone costes añadidos.

Con la llegada del buen tiempo se hace imprescindible empezar a preparar el exterior de nuestras viviendas para disfrutar de la luz y del sol y darnos los primeros baños.

En Apialia Gaudí te dejamos con estos consejos para poner a punto tu piscina.

Durante el invierno, el mantenimiento de la piscina suele ser más irregular por lo que es importante preparar la piscina y adecuar el agua para no comprometer nuestra salud. Estos son algunos pasos que hay que dar para disfrutar de nuestra piscina sin peligro.

• Si cuentas con cubierta, hay que retirarla y limpiarla a fondo, lo recomendable es continuar utilizándola durante el verano para mantener el agua bien aseada y evitar la evaporación en los días de mayor calor.
• Comprobar el estado de todos los accesorios: rejillas, cestos, skimmer o escaleras, limpiar de hongos, algas y hojas, así como asegurar que todas las piezas estén en perfectas condiciones.
• Limpiar el fondo para quitar la mayor cantidad de suciedad posible antes de empezar a tratar el agua y revisar el sistema de filtración para comprobar que no haya óxido ni haya una acumulación de cal.
• También es interesante comprobar el estado de la instalación eléctrica incluyendo la iluminación subacuática.
• Una vez hayamos limpiado el fondo, es el momento de eliminar la suciedad del agua de la superficie, así como las paredes de la piscina, si hay hongos o algas hay que buscar productos específicos.
• Terminada la limpieza profunda, es el momento de rellenar el agua de la piscina hasta su nivel óptimo, con el objetivo de que los productos de limpieza estén en las proporciones adecuadas, dependiendo de si es piscina de cloro o de sal. Por último, se analiza el pH de la piscina que debe estar entre 7,2 y 7,6.

Con todos estos pasos ya estará nuestra piscina completamente preparada para disfrutar.

El parque inmobiliario actual ya cuenta con más de 40 años de antigüedad, lo que provoca según los estudios, que prácticamente el 40% de las emisiones de CO2 estén producidas por los edificios. Con la llegada de los Fondos Next Generation EU, cuyo objetivo es descarbonizar el sector residencial español e impulsar la eficiencia energética, nuestro gobierno ha destinado casi 7 millones de euros al programa de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana.

Esto significa que hay un interés por impulsar la rehabilitación energética de los edificios que no son eficientes, por lo que hoy en día, una vivienda que sea energéticamente eficiente podría llegar a aumentar su valor en un 20%.

Un comprador que opta por una vivienda eficiente sabe que está comprando un inmueble que va a reducir el consumo de energía y por lo tanto, reducirá las facturas de luz y de gas además de mejorar el confort en el hogar.

En Apialia Gaudí te contamos cómo aumentar el valor de tu vivienda con la eficiencia energética.

Hay factores objetivos que permiten que una vivienda sea sostenible, como es el caso de la ubicación, ya que un inmueble que tiene una buena orientación, disminuye el consumo energético, porque se aprovecha mejor la luz solar.

Por otro lado, encontramos otro tipo de factores que se pueden mejorar, como es el tema del aislamiento, utilizando ventanas de calidad y revisando suelos, paredes y techos para evitar escapes de aires, así como el uso de materias primas ecológicas, que combinadas con el uso de energías limpias y de electrodomésticos eficientes e iluminación de bajo consumo, consiguen una reducción de hasta un 50% en el consumo de energía.

La domótica también es un factor importante que no solo ayuda a mejorar el confort y la seguridad en una vivienda sino que consigue optimizar el consumo de energía.

Por todo esto, hoy en día, una persona que invierte en mejorar la eficiencia energética de una vivienda puede llegar conseguir que su vivienda incremente su valor hasta en un 20% más.

A lo largo de los años van surgiendo nuevas necesidades de nuestro hogar y tenemos que solicitar financiación adicional, es entonces cuando surge la duda y si puede ser mejor hacer una ampliación de la hipoteca o pedir un préstamo personal.

La decisión depende de algunos aspectos determinados y siempre teniendo en cuenta que se puede terminar pagando más o menos dinero por el préstamo, por eso, en Apialia Gaudí explicamos cuál es la mejor opción analizando cada una de ellas.

La cuestión del interés

Generalmente el interés de una hipoteca suele ser más bajo que el de un préstamo personal, por lo que para ahorrar en la operación, aparentemente la opción más económica sería la ampliación de hipoteca.

El coste de la operación

A pesar de que el interés de la hipoteca es más bajo, la ampliación de hipoteca conlleva unos gastos como, por ejemplo, la comisión de novación, que es la que se paga por reformular la hipoteca para realizar la ampliación. Sin embargo, pedir un préstamo personal es gratuito aunque tiene intereses más altos.

En este sentido conviene hacer números para ver qué opción sale más rentable.

Cuánto tiempo llevamos pagando la hipoteca

Si hemos empezado a pagar la hipoteca recientemente, aún nos quedará mucho capital por amortizar, en este caso, pedir la ampliación incrementaría los intereses de una manera considerable, por lo que saldría más a cuenta pedir un préstamo personal. En el caso de llevar mucho más tiempo pagando la hipoteca, puede resultar más conveniente el préstamo personal.

Cuánto dinero vamos a solicitar

También es importante conocer cuánto dinero vamos a necesitar, ya que cuanto mayor capital prestado necesitemos, mayores serán también los intereses, teniendo en cuenta que si se necesita bastante dinero suele salir más rentable la ampliación de hipoteca que pedir el préstamo personal.

En este punto, también habría que valorar si pagar dos cuotas distintas en el caso de pedir el préstamo puede ser más o menos conveniente, con respecto a tener una cuota aunque sea más alta.

En definitiva, hay que analizar nuestra situación personal y tener en cuenta todos estos aspectos para tomar la decisión acertada.

La realidad demográfica que se vive tanto en Europa como en nuestro país está fomentando la aparición de nuevos proyectos habitacionales enfocados a personas mayores de 65 años.

Si bien los líderes en crear modelos para este perfil de población están en Francia y en Reino Unido, en nuestro país esta inversión está generando un gran interés debido al envejecimiento de nuestra población y a la escasa calidad de espacios destinados para este tipo de personas que cuenten con la calidad suficiente y un número de servicios adecuados.

En Apialia Gaudí te contamos en qué consiste el senior living.

El senior living, por lo tanto, son aquellos modelos de negocio que están enfocados a este perfil de población de mayores de 65 años, diferenciando entre el residente nacional que busca encontrar lugares para vivir más vinculados al entorno donde ha estado viviendo durante toda su vida y los residentes extranjeros, que prefieren localizaciones en urbanizaciones más alejadas de núcleos urbanos, tipos resorts, que incluyan gamas de servicios y actividades para cubrir sus necesidades básicas.

El señor living se compone de tres tipos de modelos diferentes con la característica común de que están dirigidos a un perfil de personas autónomas entre 60 y 65 años:

• Senior Cohousing: se trata de un modelo de senior living donde las personas que se deciden por este modelo cuentan con intereses comunes y se asocian bajo la fórmula de cooperativa, de manera que entre todos conformen el proyecto en el que va a residir. Es el modelo más barato de los tres y es un formato de compra en propiedad.

• Senior Coliving: en este caso, se trata de módulos habitacionales en los que hay viviendas independientes junto con zonas comunes desarrolladas por parte de una promotora que se pueden comercializar tanto para venta como para alquiler.

• Senior Living Resort: está más enfocada al perfil de residente internacional y suelen ser urbanizaciones privadas en zonas costeras con apartamentos que cuentan con todos los servicios básicos, incluyendo servicios médicos.

Este modelo de negocio está generando un gran interés en los principales operadores e inversores globales, dada la aceptación que está teniendo en nuestro país.